| 2001年2月中旬，张某因公司亏损严重而无力偿还王某所借的欠款。双方经多次协商后，决定以200万元把这套房子出卖。但是，因为这套房子还存在着租赁关系，数月内并没有人购买。后来，王某同意这套房子作价200万转归其所有，以充抵债务，但前提条件是咨询公司必须尽快搬出。双方达成协议后，于2001年8月初办理了产权登记过户的手续。同年8月20日，张某通知咨询公司这一套房子已经出卖，要求解除原租赁合同。同时，王某也通知咨询公司必须把租金上调才能继续租赁这套房子，并且咨询公司还需交押金l0万元，否则将解除租赁合同。咨询公司不同意。最后三方未能达成协议，王某于是以张某和咨询公司为被告向法院提起诉讼，要求法院判决张某与咨询公司之间的房屋租赁合同无效。 法院经审理后认为，两被告明知这套房子已抵押给原告，而在没有经过原告同意的情况下，双方签订了租期为3年的房屋租赁合同，置原告的利益于不顾，以至在债务履行期届满时影响原告行使抵押权，于是判决两被告签订的原租赁合同无效。 技巧2 了解租赁物的用途 在签订租赁合同的时候，有的当事人不注意在合同中订明租赁财产的用途，这容易出现纠纷。由于租赁财产的使用必须符合法律上的规定，或者是符合出租方的限定，如果不进一步订明租赁使用的范围，承租人可能会随意利用租赁物对外活动，甚至参与走私、贩私或者其他违法活动，一旦发生纠纷或致使租赁物被依法没收或者遭到扣押，就会很麻烦。此外，租赁物约定的用途，（例如房屋可以用来居住、用来营业，也可以用来作仓库。）不仅关系到承租人租赁期的使用、收益方式、范围、影响到租赁物的消耗磨损，也影响到双方共同确定的租金的多少。 在房屋租赁中，房屋类型基本分为居住用房和非居住用房两种。承租人需根据自己用途选择相应类型的房屋。如果该承租房屋需用于办公，必须选择非居住用房。因为办理营业执照必须是非居住用房。具体房屋类型需根据产权证上的记载确定。另外-确定房屋类型并选择相适应类型租赁后，租赁期内承租人不得擅自改变该房屋用途，否则视作违约行为。例如，不能擅自把居住用房改为非居住用房。 在签订合同的时候要明确规定财产的用途，对于某些财产的使用范围的限定要注明清楚。例如对于租赁汽车，合同中要约定该出租车的使用范围，只能短途使用，不能长途使用；只能载轻的，不能载重的。这样一方面保证承租人能够按照承租财产的性能正确合理的加以使用，减少租赁物的损坏；另一方面对于防止利用租赁物参与或进行违法活动，导致租赁物被扣压没收是十分重要的。 (责任编辑：漆律师) |
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