巨丰公司诉曾某租赁合同纠纷案

原告：巨丰公司

被告：曾某

【诉请与抗辩】

　　原告诉称：2000年12月20日，原、被告协商签订了门面（摊位）租赁合同书，双方又签订了一份补充合同。合同租期至2001年6月30日止。原告履行了自己的全部义务。可合同到期后，被告并未按合同的约定向原告提出申请，要求继续租赁，也未与原告办理续约手续，而是以其他理由强占柜台违法经营。被告的行为严重侵犯了原告的经营自主权，损害了原告的合法权益。为依法维护原告自身的合法权益，请求法院依法判令解除原告与被告的不定期租赁关系，判令被告缴清所欠的租赁费、空调费用；判令被告停止侵权，退还所占柜台；判令被告承担诉讼费用和律师费。

　　被告辩称：中洲鞋业经营部于2001年4月2日与巨丰公司签订协议书，将芦淞精品市场的经营管理权、债权债务、市场改造、与经营户续签租赁合同等相关权利，全部移交巨丰公司所有和承担。中洲鞋业未将此转让行为通知全体经营户，未履行告知义务，该转让行为对债权人、债务人不发生效力。巨丰公司不具备诉讼主体资格。中洲鞋业经营部未接管芦淞精品市场之前，市场168户摊主已共同出资204.5万元用于市场一、二期改造，两期改造所投入的不动产虽然不得拆走，为出租方所有，但原出租方某经济技术发展公司已承诺全体经营户享有永久经营权，原告要求终止合同是不可能的。摊主与业主签订的租赁合同虽然2001年6月30日到期，但不意味着租赁经营权也到期了。双方签订的补充合同和业主的承诺说明该合同为持续有效的合同。只是为配合市场的改造才签订了半年期的合同，改造完成以后要续签，经营权并未终止。原告以原合同已到期为由，要求终止合同于法无据，于理不合。

　　【举证情况】

　　诉讼中法院要求原告就其诉讼主体资格的合法性，原、被告之间的租赁合同关系存在，解除双方租赁合同的法律依据以及因被告违约给原告造成损失大小的范围进行举证；被告就原出租方某经济技术发展公司的承诺，即承诺全体经营户享有永久经营权，以及被告就其没有违约事实或存在免责事由举证。法院依法进行了查证。

1.原告向法院提交的证据材料目录及其证明对象

（1）2000年l2月20日中洲鞋业经营部与被告签订的租赁合同书，补充合同书。证明中洲鞋业经营部与被告之间存在租赁合同关系，被告必须服从中洲鞋业经营部进行市场改造以及该租赁合同是不定期租赁合同。

　　（2）原告的工商登记，证明巨丰公司于2001年3月12 日成立，民事主体适格。

　　（3）2001年4月2日原告与中洲鞋业经营部签订的精品市场移交协议书，证明原告承受中洲鞋业经营部管理的精品市场的所有财产，承担其债权债务与经营管理权等相关权利和义务。

　　（4）2001年5月16日原告开具的盖有原告财务公章的收取被告2001年1-2季度的管理费、服务费2670元的统一发票，证明原告取得精品市场财产权、租赁经营权等相关权利，接管市场行使经营管理权后，以其行为通知了被告。

　　（5）原告于2001年6月18日向经营户发出的通知，同年7月22日、7月26日发出的公告，证明原告向被告发出续签租赁合同的要约邀请，以及被告应于2001年7月1日停止经营。

（6）被告于2001年7月1日后继续经营摊位的原告陈述，证明被告应赔偿原告的实际损失和赔偿因其违约而对原告造成的工期损失。

2.被告向法院提交的证据材料目录及其证明对象

（1）被告与中洲鞋业经营部于2000年12月20 日签订的租赁合同书，证明原告并非合同当事人。

　　（2）被告与中洲鞋业经营部于2000年12月20 日签订的补充合同，证明租赁合同是持续有效合同，待市场的改造完成后被告可续签租赁合同。

　　【质证和辩论情况】

　　双方当事人在法官主持下对各自提交的证据进行了质证，并对原告的主体变更、原告是否履行告知义务、被告侵权与否、租赁合同是否系不定期租赁合同等问题进行了辩论，其基本情况如下：

　　1.被告、原告均对对方提出的被告与中洲鞋业经营部签订的租赁合同书与补充合同不持异议，但对其的证明对象存在争议。

　　2.被告对原告之工商登记本身不持异议，但认为这并不能证明原告诉讼主体适格。

　　3.被告对原告提交的原告与中洲鞋业经营部签订的市场移交协议书以及原告向被告开具的统一发票本身不持异议，但认为原告未履行告知义务。

　　4.被告承认原告于2001年5月16日向其开具了有原告财务章的统一发票。

　　5.被告对原告提交的2001年6月18日、7月22日、7月26日的通知、公告持异议，认为应于市场改造完毕之后才应续签租赁合同。

　　6.被告承认其于2001年7月1日后继续经营，但不承认原告的经营自主权。

　　【认证与判决】

一审法院认证和判决（摘要）：

经审理查明，中洲鞋业经营部与被告于2000年12月20日签订租赁合同书、补充合同书。

　　合同书的主要内容：曾某租赁芦淞精品市场二楼129-130号柜台经服装，租期自2000年12月20日至2001年6月30日止。一次性交纳押金2000元，押金不计息。合同期满，如未违约，不再续约合同，押金一次性退还。双方协商确定月租金470元其中租金310元，管理费160元），月空调费200元，按季度一次性交清，门面（摊位）的水、电费，按实际用量交费。所租门面及附属物产权归原告所有，被告有使用权。原告在2001年7一8月份必须对市场进行全面整体改造，被告必须服从等内容。补充合同的主要内容，原告接管后对市场进行全面装修改造，动工时间安排在2001年7-8月进行。改造动工之前，将制定具体改造方案，交由支部、个协讨论，听取意见，然后邀请工商部门一起协商决定和动工。改造后的押金及柜台租金增收标准，不采取拍租办法，根据市场经营环境的改善状况、繁荣程度以及经营户的承受能力，在听取支部、个协意见的基础上，会同工商部门一起制定。改造后凡被调整的柜台，需要安置者原则上一楼仍然安置在一楼，二楼仍然安置在二楼。所有市场改造投入费用将不向经营户摊派等内容。

　　原告公司在2001年6月18日向经营户发出通知：市场将在2001年7月1日起至8月31日进行改造。市场各经营户根据自己的货源掌握好销售，于6月30日以前正确处理好自己的货物等内容。7月22日发出公告：整改时间大约2001年8月1日至2001年9月15日。需要续租的经营户，先交纳相应的定金，一楼2.5万元，二楼1.5万元。原经营户，在同等条件下享有优先续租权，于2001年7月26日前来公司签订市场整改协议书和办理相关续租手续并交纳定金，过期不来办理者，作自动弃权处理。7月26日巨丰公司再次发出公告，办理手续时间延长至7月28日下午5时，逾期一概不予办理。

　　被告租赁的摊位（柜台）自7月1日后仍在使用，但没有签订合同。

　　芦淞服装精品市场的房屋属房产局所有。于1997年6月授权第一房管所经营、出租、管理和维修。该房自1997年6月1日至2001年12月31日期间，一直由经济技术发展公司租赁作为营业用房即开办芦淞精品市场。

　　经济技术发展公司委托会计师事务所对芦淞服装精品市场的附属资产进行了评估，评估的时间为2000年8月11日至ll月24日，资产的评估现值为l829727.48元，其中机器设备现值为1008900元，建筑物及其他辅助设施的现值为80972元，低值易耗品的评估现值为lll06.48元。资产评估确定后（甲方）经济技术发展公司与（乙方）中洲鞋业经营部（经营部2001年4月9日向工商局芦淞专业市场分局申请变更为某市中洲鞋业中心），在房产局第一房管所的鉴证下，于2000年11月30日达成芦淞服装精品市场移交协议书。甲、乙双方协商，鉴证方同意，甲方就精品市场相关的财产、经营权、管理权向乙方进行总体移交，移交总价值为2060000元。其中签约经营户l64户，收取押金1830100元，经营户除一楼加6号、3号外，其余经营户的合同租赁期均为2000年12月20日止。自12月15日至20日，由甲方收回原押金收据及合同后，乙方向经营户签订新的合同，开出新的押金收据。乙方自2000年12月20日起进场管理市场，甲方于同日下午5：30分撤出市场，至此，市场管理权、经营权及其财产交接完毕。2000年12月20日前的所有债权、债务由甲方负责，12月20日后的债权债务由乙方负责。对于芦淞精品市场的经营管理权、财产所有权等相关的权利、义务，在甲、乙方协商交接以及实际的交接中，精品市场的经营户没有提出异议。

　　巨丰公司于2001年3月12日经工商批准成立。公司的经营范围为：经营服装鞋类加工、销售、房屋出租。公司成立后，经某市工商局批准核发了市场登记证，交易方式批零兼营。巨丰公司与房产局第一房管所于2001年3月29日签订了非住宅用房租赁合同。第一房管所自愿将坐落在提升街的拐角楼即巨丰精品市场1-2楼的房屋出租给巨丰公司使用，该房屋仅作为营业用户使用。租赁期l0年，自2001年1月1日至2010年12月31日止，交纳保证金10万元，租金前5年每年为50万元，后5年为60万元等内容。

　　第一房管所认可，在巨丰公司没有成立前，中洲鞋业经营部与市场内各经营户签订的分租合同。巨丰公司成立后，于2001年4月2日与中洲鞋业经营部达成精品市场移交协议书，将中洲鞋业经营部管理的精品市场的所有财产，承担的债权债务移交给巨丰公司承担，经营管理权等相关的权利由巨丰公司行使。巨丰公司接管市场后进行经营管理，向被告收取了2001年1-2季度的管理费、服务费2670元，5月16日向被告开具了盖有巨丰公司财务印章的统一发票。中洲鞋业经营部（鞋业中心）属朱某个人经营。

　　由于芦淞精品市场未设置自动喷淋灭火系统和自动报警系统；电气线路的安装铺设不符合防火规范要求；未按要求设置火灾事故应急照明和疏散指示灯；其行为违反了《中华人民共和国消防法》的规定，已构成火灾隐患，消防部门责令限期整改。巨丰公司已书面报告产权单位即房产局，申请进行全面改造，已获批准。因纠纷，改造工作未能进行。上述事实，有原告的起诉，被告答辩；有工商注册登记和工商部门的证明；有协议书、资产评估报告；有房屋租赁、门面（摊位）租赁协议书、补充合同；有巨丰公司收费的发票；有公告和通知；有消防大队发出的限期整改通知书；有开庭笔录等证据在卷佐证，证据确实、充分，事实清楚，足以认定。

　　本院认为，本案属租赁纠纷。原告巨丰公司合法取得精品市场财产权租赁经营权等相关权利后，接管市场并行使经营管理权，向被告和各经营户收取2001年一至二季度的管理费、服务费，开具了盖有巨丰公司财务印章的统一发票，视为对被告履行了告知义务。被告辩称巨丰公司不具有本案主体资格，其理由不能成立，予以驳回。

　　原、被告签订的门面（摊位）租赁合同书、补充合同书，当事人意思表示真实，合同书、补充合同书合法有效，双方均应依约履行。租赁合同约定的租赁期限已满，但补充合同约定，改造后的押金及柜台租金增收标准，不采取拍租方法，该约定认可了被告的继续租赁经营权，再则，合同到期后，被告继续租赁使用柜台，原告认可为不定期的租赁关系，原告诉请解除不定期的租赁关系，违背双方的约定，与事实不符，本院不予支持。再则，被告的行为不构成侵权。

　　原告按照提升市场品位的要求及消防部门整改通知对市场进行整体改造的理由正当。被告有义务配合原告完成市场改造。市场改造完毕后，被告享有优先承租权。

　　据此，该案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第80条、第84条、第236条、第212条之规定。

　　判决如下：

一、驳回原告要求解除不定期租赁关系和侵权的诉讼请求；

二、被告于本判决生效后五日内腾出摊位交原告进行改造；

三、市场改造完毕后，被告拥有摊位（门面）的优先承租权；

四、被告在诉讼期间至腾出摊位（门面）之间应交纳的租金、空调费按原标准计付，水、电费按实际用量计费，该费用由被告在本判决生效后五日内付给原告。

　　【证据运用评析】

1.  证明责任分配与证明思路

本案是典型的租赁合同纠纷案，具体言之即是门面（摊位）租赁经营合同纠纷案。由本案件性质所决定，就证明责任之分配而言，对被告之违约行为，原告无须证明被告之过错，而以证明租赁经营合同存在，被告的行为违反该合同以及因被告之违约而造成确定之损害。被告针对原告之违约指责，可通过证明自己已依合同之本旨履行了合同义务，或者证明自己的行为实为正当行使自己之权利而非违约，或者证明损害是由于不可抗力的事由造成，或者证明自己之行为符合双方当事人约定的免责之范围，或者证明有减轻自己责任的情形存在以消除或减轻自己之责任。

　　对原告而言，应证明其与被告之间存在合法有效之门面（摊位）租赁经营合同，且被告之行为已违反合同之约定，被告应于2001年7月1日前处理好自己的货物，停止在柜台的经营，以便原告进行市场的整体改造。原告应举证被告于7月1日后继续经营所租赁的摊位以证明被告违反合同的约定，未履行合同约定之义务。原告应证明由被告这一违约行为造成原告确定之损失，损失的范围包括实际损失和可得利益之损失，但不得超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失，此即所谓可预见规则，对被告而言，应证明其与原告所签订之合同是持续有效的合同；原、被告就改造市场达成协议以及原告改造市场的行为并不影响双方租赁合同的继续存在，其租赁经营权仍然存在；或者被告证明原告不是租赁合同的一方当事人，其与中洲鞋业经营帮签订的市场转让协议，由于未通知被告，转让协议对被告不发生法律效力；或者证明原告之损失已超过其订立合同时所预见到或应当预见到的违反合同可能造成的损失。

2.  本案证据运用研究

本案原告在举证时向法院提交了自己的工商登记，证明原告于2001年3月21日成立，民事主体适格，但并未证明民事诉讼主体资格适格，因为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第lO8条规定，“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”原告虽证明其是法人，但并未证明其与本案有直接利害关系；原告向法院提交了2001年4月2日其与中洲鞋业经营部签订的精品市场移交协议书，证明原告承担了中洲鞋业经营部管理的精品市场的所有财产，承担其债权债务，行使经营管理权等相关权利，被告对本协议本身不持异议，但认为原告未通知被告。　所以该份协议对被告不产生效力。针对被告此项抗辩，原告向法院提交了2001年5月16日原告向被告开具的有原告财务公章的收取被告2001年1-2季度的管理费、服务费2670元的统一发票，证明原告已以其行为通知了被告。通过这两项证据，原告因此证明了其诉讼主体资格适格。原告为证明其与被告之间存在租赁合同关系，向法院提交了2000年12月20日中洲鞋业经营部与被告签订的租赁合同书和补充合同书，同时该租赁合同期到2001年6月30日期满。原告向法院提交了被告于2001年7月1日还继续经营的原告陈述，被告承认此项证据，该证据与前项证据一起证明被告违约。为证明自己没有侵犯被告的优先承租权，原告向法院提交了其于2001年6月18日向经营户发出的通知、同年7月20日、7月26日发出的公告。总的来说，原告的证据锁链较为严密完整。

对被告而言，虽然提出出租方经济技术发展公司承诺全体经营户享有永久经营权，但并未提交相应之证据予以证明。同时，根据《合同法》第214条之规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效，所以，永久经营权在租赁经营合同中是根本不存在的。经营权乃依租赁关系的存在而取得，如租赁合同已失效，则取决于租赁合同的经营权怎么可能不丧失？再者，被告对原告诉讼主体资格的抗辩被原告反抗辩，所以失去抗辨意义。被告又提出合同虽然到期，但经营权仍未终止的抗辩，显然这一抗辩本身就是错误的，理由如前述。被告在合同期满后的确享有一定的权利，即续租时在同等条件下的优先承租权，这一权利仅在续租时发生作用。如今，原、被告间的合同期限已经虽满，如果被告打算续租，其才可以在同等条件下享有优先承租权，另外，按照我国《合同法》第236条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。需要说明的一点是，该“租赁期限为不定期”，应是在遵从《合同法》第214条的强制性规定的范围内的不定期。同时，就本案的情况看，承租人在租赁合同到期后仍不搬迁，其行为虽可视为承租人在租赁期限届满后继

续使用租赁物的行为，但是，本案的原告并未采取默认的方式对被告继续使用租赁物的行为予以认可，因此，不能依此认定原告与被告之间的租赁关系继续有效。被告在租赁合同期满之后续租之前既然已丧失经营权，其经营之行为显然已属侵权而非违约，当应承担相应之责任。

就法院的判决来说，其失误在于也没有认识清楚原、被告之间纷繁复杂的法律关系，试分析如下：

判决第一项是“驳回原告要求解除不定期租赁关系和侵权的诉讼请求”，其理由是“补充合同约定，改造合同约定，改造后的押金及柜台租金增收标准，不采取拍租方法，该约定认为被告的继续租赁经营权”。仔细分析补充合同，市场改造后的押金及柜台租金增收标准不采取拍租方法的约定，一方面表明了对承租人的优先承租权的尊重，同时也约定当事人续租时，其押金及柜台租金增收标准的确定方法，不能由此推出“认可被告的继续租赁经营权”。而且，“继续租赁经营权”的表述也是很不准确的。“继续租赁”的含义，应为优先承租的约定。判决第三项“市场改造完毕后，被告拥有摊位（门面）的优先承租权”，从此项判决可知，在租赁合同期满之后与续租之前被告并无租赁经营权，如果有租赁经营权，则并不存在续租和优先承租权的问题。被告既然始终有租赁经营权，则要优先承租权何用？

可见，第一项、第三项判决本身就存在矛盾。而判决第四项“被告在诉讼期间至腾出摊位（门面）之间应交纳的租金，空调费按原标准计付，水、电费按实际用量计算，该费用被告在本判决生效后五日内付给原告”。该项费用的法理基础何在？如系违约损害赔偿，则证明被告于2001年7月1日后继续经营的行为是违约行为，则原、被告于2001年7月1日后仍存在合同关系，那么与判决第三项的“优先承租权”存在冲突。如系侵权损害赔偿，则与判决第一项“驳回侵权诉讼请求”存在矛盾。再者，法院对原告的判令被告承担律师费的请求没有判决，既未判决驳回又未支持此项诉讼请求。此乃本案判决之第二大失误。根据我国司法实践，无论如何，都不应当漏判。律师费一般不由败诉方承担，法院对原告的此项诉讼请求似应驳回。