甲方(出租方)应注意事项：

    1．租赁物

    2．承租人

    3．租赁期限

    4．租金

    5．租赁物维修与保养

    6．违约责任

乙方(承租人)应注意事项：

    1．出租人资格

    2．租赁物

    3．合同形式

    4．合同内容

  5．租赁期限

  6．租金

    7．转租

    8．违约责任

一、租赁合同的概念及特征

租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。现实生活中租赁合同的种类主要有财产租赁合同、商品房租赁合同、车辆租赁合同、船舶租赁合同、柜台租赁合同和企业租赁经营合同等等。

　　根据一般的说法，租赁合同具有以下特征：

1、租赁合同是诺成、有偿、双务合同

租赁合同的成立无须交付标的物或履行特定行为，故为诺成合同，而非实践性合同；租赁合同承租人必须按规定或者按约定向出租人交付租金，因而是有偿合同；租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益，均须支付一定的代价，出租人以转移租赁物的使用收益权而取得租金，承租人以交付租金而取得租赁物的使用收益，双方的权利与义务具有对应性、对价性，因而租赁合同是双务合同。

2、租赁合同是转移对产使用权的合同

租赁合同是以承租人一方取得对租赁物的使用收益为目的的，并在租赁期满后承租人应将租赁物返还出租人，因而租赁合同仅仅转移租赁物的使用收益权，并不转移租赁物的所有权，这一点使它区别于买卖合同、赠与合同等转移财产所有权的合同。所以，出租人在与承租人订立了房屋租赁合同后将房屋交由承租人居住，即将房屋的占有使用权在租赁期间交由承租人行使。

3、租赁合同为不要式合同

我国《合同法》虽然在215条中规定，租赁期限6个月以上的租赁合同应当采用书面形式，但同时规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，而不是认定租赁合同不成立或者无效，可见，我国《合同法》对于租赁合同是作为不要式合同为一般情形的。当然，这并不排除其他法律或者法规对某些租赁合同作出需要特殊形式的规定，如房屋租赁合同其订立、变更、终止等应当采用书面形式，甚至要求登记。

　　4、租赁标的物只能是特定的非消耗物。

　　租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。但因合同终止后，承租人必须把租赁物返还给出租人，因此租赁物只能是特定非消耗物，这一特征使之与消费借贷区别开来。

二、租赁合同的期限

租赁合同的期限原则上由租赁合同当事人约定，然而，为了防止租赁期限过长，使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”这样规定就给双方当事人在20年期限届满之后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。若20年租赁期满，当事人双方仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方式，一是并不终止原合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议，这时法律视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期，这种状况是合同的“法定更新”；二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同，当事人可再订租赁期限为20年的合同，这是合同的“约定更新”。

三、租赁合同中当事人的主要义务

（一）出租人的义务

1、将租赁物移交承租人使用、收益。

　　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可随时解除合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　2、维修义务。

　　出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

（二）承租人的义务

1、按约定使用租赁物

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。没有约定或者约定不明确，可以协议补充，仍不能确定的，。按租赁物的性质使用。未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受刭损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

2、妥善保管

承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造或租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

3、对租赁物不得擅自改变或转租

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未经出租人同意将租赁物转租给第三人的，出租人可以解除合同。

4、支付租金

承租人应当按约定期限支付租金。没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　5、租赁期届满返还租赁物。

　　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照终定或者租赁物的性质使用后的状态。

　　四、几个问题：

　　《合同法》对使用租赁物收益的归属，租赁物所有权发生变动和转租等问题作了规定。

　　（一）在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

　　《合同法》第225条对此作了明确规定，在一般情况下，承租人不仅重视对租赁物的使用，而且也重视对租赁物的收益，即通过使用而取得一定的经济利益，有时，承租人租赁他物的直接目的就是获得收益。这种收益，即包括一般收益，也包括孳息收益。承租人支付的租金，在一定程度上包含了承租人获得收益的对价。所以，除合同当事人另有约定，在租赁期间，因占有、使用租赁物而获得的收益，归承租人所有。

　　（二）租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系又引起物权法律关系，即导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权。

　　承租人的租赁权表现在两个方面：其一，在租赁合同有效期间，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效；其二，出租人在租赁关系存续期间可将财产出卖，但这一行为不消灭承租人的租赁权即买卖不破租赁，这种现象称为“债权的物权化”。我国《合同法》第229条规定了买卖不破租赁原则。承租人享有的物权性质的租赁权，不仅限于不动产租赁，也可指动产租赁。

　　在“买卖不破租赁”的原则下，租赁物在租赁期间转让他人，租赁合同继续有效，仅是出租人发生了变更，具体地讲，原租赁合同会产生以下效力：

1、原出租人因让与租赁物而脱离出租人地位，此后的权利义务概由受让人承受，得向承租人行使出租人的权利；

2、受让人与承租人之间权利义务的内容，如租金的数额、修缮义务的负担、租赁期限、租金支付时间、方式等，均依据原租赁合同；

3、受让人对于承租人的租金请求权的承受，应通知承租人，在未通知前，承租人向原出租人所为的义务履行应有效，原出租人与受让人之间依据不当得利的规定处理。

　　租赁合同还导致承租人享有先买权，当出租人出卖其出租物时，在同等条件下，承租人有优先购买该出租物的权利。这也是债权物权化的表现之一，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”与“买卖不破租赁”不同的是，承租人的优先购买权仅限于不动产，在我国由于土地所有权不能进行买卖，所以仅房屋租赁可用此规则，为保障承租人的利益，法律规定出租人对其房屋的转让受一定限制，出租人应当在出卖之间的合理期限内通知承租人，承租人愿意购买此房的，在同等的条件下，有优先购买权，若出租人未尽通知义务或虽尽通知义务，但在同等条件下而将房屋售与他人，此时，承租人可以请求法院或仲裁机构宣告该买卖合同无效。

（三）转租

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意的，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同：”可见未经出租人同意而为转租是不合法转租，属违约行为，出租人可以解除合同。当然，若出租人不解除合同，租赁合同仍然有效，不因承租人的转租而受影响。

　　【案例】

　　某市商业局与林某签订了企业租赁经营合同。合同规定：商业局所属四海酒店连同价值50万元的设备租给林某经营；每月林某向商业局交纳租金、设备折旧费及管理费；林某负责向27名职工发放工资和奖金；租赁期限为两年。合同签订后一年，林某又与黄某签订租赁合同，将四海酒店转租给黄某经营，并约定黄某将后一年的租金、设备折旧费和管理费一次性支付给林某，由林某按月交付给商业局。转租合同签订后，黄某一次性支付给林某l0万元，并对四海酒店进行经营。商业局发现以后，即告诉黄某，林某转租未经商业局同意，转租无效。但黄某认为自己侍清了租金，理应继续经营。因林某已到外地，商业局以林某和黄某为被告诉至法院，请求判决。法院经审理认为，商业局与林某签订的租赁合同有效，林某未经商业局同意，擅自将酒店转租他人经营，且将转租租金据为己有，侵害了商业局的合法权益。商业局有权解除合同。林某与黄某签订的转租协议无效，林某应将所收黄某租金等款项10万元退还给黄某，黄某应将四海酒店的经营权返还给商业局，林某与黄某应赔偿商业局的经济损失，并相互承担连带责任。

　　在这个案件中，第三人黄某应当知道转租要经出租人同意，仍在出租人未同意的情况下，与林某签订租赁经营合同，转租合同应属无效，对此黄某与林某均有责任。法院判决是正确的。

　　经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系，即出租人、承租人、第三人可称之为次承租人，这三人这间的法律关系必须明确：首先，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务，因此承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责；其次，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金；再次，在租赁合同终止或被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止，因为该合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。

　　（四）财产租赁合同应注意严格按其法律特征考虑，不符合特征的不能按租赁合同对待。

　　现实生活中有的合同尽管与财产租赁合同相似，但不能适用财产租赁合同的规定。下列几种情况不适用：第一，如果租赁物是易损耗物、易腐物、不特定物（如大米、汽油等）的。第二，租赁物是法律禁止自由流通或限制流通物的。第三，土地使用权的有偿转让，是根据国务院1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权有偿转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》签订，由国家行政控制。第四，企业租赁经营，是企业经营的一种方式，其合同内容由国家行政法规和行政命令决定，与财产租赁合同有很大差异。

　　五、租赁合同争议的解决租赁合同争议的解决主要有四个途径，协商、调解、仲裁或是诉讼。

　　协商是租赁合同双方当事人解决纠纷常用的一种方法。它程序简单、方式灵活、费用低，是当事人应优先考虑的争议解决方式，但该方式达成的解决方案没有法律上的强制力。

　　其次，可以选择调解，在实践中，国内租赁合同纠纷的调解有的由有关组织主持，如人民调解委员会，有的由行政机关主持，有的由仲裁机构和人民法院主持。涉外租赁合同的调解，应当符合我国法律法规的规定，坚持平等互利原则，参照国际上的习惯作法。调解在涉外租赁合同纠纷的处理中不是法定程序，但由于我国一贯坚持以调解为主，多调解少仲裁、先调解后仲裁的原则，对发展我国的对外经济贸易关系发挥了良好的作用，这一作法已经引起了国际上的普遍重视。联合国国际贸易法律委员会继制定仲裁规则后，又制定了调解规则，各国仲裁机构纷纷表示愿意采用调解方式来解决合同纠纷。

　　以仲裁的方式解决租赁合同的纠纷，具有形式灵活、程序简便、解决争议时间短、费用低等优点，在涉外租赁合同纠纷解决中被普遍采用，在解决国内租赁合同的纠纷中也越来越受欢迎。仲裁机构对租赁合同的纠纷案件的管辖权以双方当事人的书面仲裁协议或合同中的仲裁条款为依据。仲裁程序的特点是当事人可就仲裁员、仲裁机构等进行选择，更多地体现了意思自治原则，仲裁裁决也易于被当事人所接受。

　　诉讼虽有程序复杂、费用较高、时间较长的缺点，但作为最具有强制性的解决纠纷的方式，仍不失为解决租赁合同纠纷的重要方式。根据《民法通则》第135条和第137条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间是2年，法律另有规定的除外，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时算起。就财产租赁合同来说，当出现纠纷时，当事人应在诉讼时效期间2年内向人民法院提起诉讼并主张权利，否则，超过2年，法院将不再予以保护。

　　但是在租赁合同中应特别引起注意的是，拒付或延付租金的诉讼时效是短期诉讼时效，即一年的诉讼时效。

　　甲方（出租人）签订与履行合同甲方签订与履行合同时应注意：

一、有关租赁物的条款（租赁物的名称、数量、用途）

【案例】

　　原告某市水暖设备安装公司于1992年4月与市自来水公司分家后，未经城市建设部门批准，擅自在原属自来水公司使用的巷道上搭建一简易棚屋。

　　1993年6月，原告将该巷道上的简易棚屋出租给被告刘剑（个体工商户）做服装生意，双方签订了门面房屋租赁合同，合同规定租期1年。l994年合同期满后，双方同意续租l年。l995年6月5日，原、被告再次签订房屋租赁合同一份。合同规定租期1年，每月租金l70元。合同期满后，被告保证将房交还原告。去年6月5日合同期满后，原告按合同规定要收该房，被告则以原告未依法取得房屋产权，没有出租权为由，拒不退房。以致双方发生纠纷，原告诉至法院。

　　作为出租方的甲方，应对租赁财产的特性、条件、用途等做出具体规定，尤其应规定所租赁的财产应具备承租方所拟使用的目的，避免因双方对租赁物的特性和用途理解上的分歧而影响合同的效力，同时，写清财产名称、数量、质量、用途，也利于防止索赔时，出现纠纷，也能在一定程度上防止承租人将租赁财产用于非法活动。如在某个汽车租赁合同中，甲方出租了一辆没有行车牌照的汽车给乙方，而乙方承租车辆的目的是为了营运，但在合同中并未载明汽车是否带有行车牌照，致使双方在事后合同履行过程中发生争议，乙方提出因双方在签订合同时存在重大误解，要求撤销合同。

　　可见，在租赁合同中，甲方首先应对租赁物的相关属性做出明确的规定，这些内容主要涉及租赁物的名称、租赁物的数量、性质、用途等涉及到可能影响合同效力的问题，从而避免合同在日后的履行过程产生争议。此外，若是出租时应履行特别程序或准备的出租物，应事先办理相关手续，如l995年建设部规章《城市房屋租赁管理办法》第l3条规定：房屋租赁实行登记备案制度。第l4条规定房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。如在前案中，原告搭建的简易棚屋，因未向城建部门办理有关准建手续，属违章建筑。建设部城市房屋租赁管理办法的有关规定，属违章建筑的房屋不得出租。因此，该房屋租赁合同无效。

　　其次，《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或不支付租金”。基于此规定，出租人对租赁物应承担权利瑕疵担保的义务，担保不发生因第三人对承租人主张对租赁物的权利而使承租人无法依约而为使用收益。否则，承租人可以请求减少或不支付租金；如果承租人对租赁物全部无法使用收益的，则与出租人不能履行合同相同，应当允许承租人解除或终止合同，并向出租人请求因此所受到损失的赔偿。

　　【案例】

　　1995年9月30日，华丽莎公司与北京信特公司签订一份北京信特商业中心租赁合同，约定：北京信特公司向华丽莎公司出租华南大厦中位于二层东侧甲区及乙区的营业场地，租用期自1995年10月5日至l998年9月30日。

　　1995年7月28日，华丽莎公司即预付租金317.26万元。1995年10月28日，华丽莎公司进场后，因营业场地条件较差，进行了装修，花费工程款l82万元。双方因营业场所的公共设施和租金等问题多次协商未果。北京信特公司扣留了华丽莎公司的8天营业收入共计87.46万元并于l996年2月9日将华丽莎公司所租区约500平方米营业场地强行封闭。而直到1995年l2月19日北京信特公司才与华远公司签订临时租用场地协议，约定l995年12月1日起北京信特公司租用华远公司信于华南大厦二层东南侧场地，并限期于同年3月18日前退出该场地。其虽与华远公司、华天集团分别签有临时租约合作协议，但其承租期均晚于对华丽莎公司的出租期，且权利受到限制，故法院认为北京信特公司在不具备转租条件的情况下与华丽莎公司订立的租赁合同应认定为无效，对此，北京信特公司应承担主要责任：因而出租人在尚未取得出租物的所有权时便以出租人的身份签订合同，可能导致合同的无效及相关的合同责任。

　　在该案件中，出租人北京信特公司与华丽莎公司签订的租赁合同，就是因为出租人没有出租权而导致租赁合同的无效：因而，出租人应保证在签订租赁合同时，对租赁物有处分权，否则，就会像在该案中的出租人一样承担因合同无效而产生的法律后果。

　　再次，出租人还应对出租物的品质承担瑕疵担保责任，即出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益，如租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担责任，承租人可以解除合同或请求减少租金。由于出租人不仅对交付前已存在的品质瑕疵承担担保责任而且应对交付后的瑕疵亦要负责，因为租赁合同是继续性合同，这是它与买卖合同不同之处，另外，租赁物在承租期间处于承租人控制之下，如果双方未在合同中事先约定出租方对租赁物交付后租赁物的瑕疵不负担保责任，那么承租人可以对并不是因他的引起的租赁物的损毁灭失而提出减少或免除租金。这对出租方不利，因而，在订立合同中，涉受到品质瑕疵担保责任条款时应争取将交付后的品质瑕疵担保责任通过特约免除。

　　同时，出租人应注意，我国《合同法》第237条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同，所以出租人对于所交付的租赁物应确保其品质合乎要求。

　　最后，在交付租赁物之前，为能有效地监督承租人合理利用租赁物，出租人可在合同中约定由承租人交付一定比例的押金或其他担保物。

二、承租人资格

作为合同另一方当事人--承租人即乙方的名称等基本信息，应在合同中予以明确，并对承租人的缔约资格予以明确，这将直接影响到合同订立后由谁来履行租赁合同的具体义务，以及导致违约后果时由谁来承担违约责任。

　　租赁合同的主体主要有法人以及个体工商户、农村承包经营户等。合同一方当事人在签约前一定要认真审查对方当事人的主体资格。在合同签字盖章时应及时审查合同上的承租人是否与签字盖章的姓名或名称一致。

　　对方当事人的履约能力及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的。如果对方无履约能力，对另一方当事人来说，不但不会带来任何经济利益，反而会造成不应有的经济损失。如果对方具有履约能力，还要看其商业信誉如何。只有确信对方具有履约能力，商业信誉良好，合同履行较有保障，才能与之签约。在实践中，要搞清对方的资信情况，主要是看其营业执照，了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。另外，可到当地工商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户，从侧面了解对方的资信状况。

　　代订租赁合同应具备以下3个条件：首先，代理人必须事先取得委托单位的委托证明。《民法通则》第65条规定：“书面委托的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。”其次，代理人必须在委托人授权的范围内签订租赁合同，如超出此范围，需经委托人追认，否则，将由被代理人自行承担责任。再次，代理人必须以被代理人的名义签订合同，否则，就不可能对委托人产生法律效力。

　　实践中，对对方代理人的资格审查首先在于让他出示正式的书面的委托授权书，看其是否具有代理人资格，姓名或名称是否相符；另外，还要查看其代理事项或权限，看其代理行为是否超越了代理权限范围；最后，还看其代理期限，看其代理权是否已经终止或过期等。只有确信上述各项都没有问题时，才能考虑与之签约。

　　出租人应在合同中对承租人身份的相关条款予以明确包括承租人的名称或姓名、地址、联系方法、电话等内容，在明确此条款时还应注意，一旦发生合同争议，出租人要通过诉讼途径解决时，有关承租人事项的条款是否明确变得十分重要，因为一般诉讼的原则是“原告就被告”，具体到租赁合同，出租方要起诉承租方，除双方另有约定外，应以承租人的住所地的法院为管辖法院，所以承租人的基本信息的条款应具体明确，以利于在发生合同争议后，诉权的顺利行使。

　　三、租赁期限租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件，它关系到承租人使用租赁物的时间长短。

　　支付租金，交付租赁物的时间限制等，所以出租人基于自身利益的考虑应结合具体情况规定可将出租物出租的合理期限，宜长则长宜短则短，根据《合同法》第215条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未定书面形式的，视为不定期租赁”。同时《合同法》第214条还规定了租赁期限作了最高限制即不得超过20年，超过20年的部分无效。

　　结合法律的规定，出租方应避免在合同中规定过于僵化的期限条款，而对于合同订立后履行过程中可能出现的影响出租物继续出租事件时，不能因为单方面变更或解除合同而要向承租人承担违约责任的后果，对此，出租方应对租赁期限的条款规定一定的灵活性，既有一般租赁期限的规定，同时应尽可能地在合同变更或解释条款中，明确在何种情况下，出租方可以提前解除或是终止合同，从而避免过于僵化的期限条款导致的违约责任。

三、租金支付方式

出租方在规定租赁条款时，既要写租金数额或全额，又要写租金交纳期限；分期交纳的，还要写每次交纳的数额：不能只写租金不写交纳。由于支付租金是承租人的一项主要义务，因而对此项内容应在合同中规定具体。

　　结合我国现行法律的规定，对于租金条款可能发生争议的情形主要为承租人拒付租金或延付租金，为了及时弥补因承租人这些违约行为而可能造成的损害后果，出租人应在合同中明确承租人支付租金的时间和方式，并对其拒付租金或延付租金时可以采取的救济措施作较为具体的规定，《合同法》规定对承租人无正当理由拒付租金或延付租金时，经出租人催告后的合理期限内，承租人仍不支付时，出租人可以解除合同。这是一项法定解释权，但要注意的是，对于什么才是“合理期限”法律并未明确，出租方可以事先在合同中订明这一期限。法律对此另有规定的依法律的特别规定，例如依我国现行法律的规定，房屋租赁的承租人6个月不交纳房租的，出租人才能解释合同。

　　承租人负有按时支付租金的义务，双方应约定支付租金的期限或约定支付期限不明确，则依照《合同法》第61条的规定通过补充协议来确定期限，如果就支付租金期限未能达成一致意见，则按照合同的有关条款或交易习惯确定支付租金的期限，如果通过以上途径仍不能确定支付期限的，则应当在租赁期限届满时支付，但租赁期限在一年以上的，应在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

　　五、租赁物的维修与保养合同法第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。可见，对于租赁物的维修条款合同法的规定并不是强行性的规定，当事人可以通过特约排除，若出租人不愿承担租赁物在租赁期间的维修义务，可以通过与承租人协商，在合同中作出特别条款的规定，若对此条款未作规定，则依法律的规定该义务是出租人应履行的。

　　涉及到租赁物的维修与保养，合同法规定，承租人应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

　　如果对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照合同法第61条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。另外，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。所以对于租赁物的维修与保养条款，出租人可以事先在合同中明确租赁物的使用方法，明确承租人的保养责任，要订明维修、保养及费用承担；需特殊维修和保养的，还要将一般和特殊维修、保养区分开，可由一方承担，也可根据情况协定双方分担，避免因为此条款的遗漏或是规定不明确而导致的合同纠纷或是合同责任。

六、违约责任

对于出租方而言，承租人的违约责任主要表现为以下四种情形：

　　1、承租人应正确使用和妥善保管、维修保养租赁物，承租人未按合同规定的用途或未按租赁财产的正常性能和操作规程使用租赁财产，或未尽妥善保管和维修保养的责任，由此造成租赁财产的损坏、灭失的，除不可抗力外，应负责修复或赔偿。

　　2、承租人擅自拆改房屋、设备、机具等租赁物的，应对由此造成的损失负责。

　　3、承租人擅自将租赁财产转租或改变用途，进行非法活动的，即便没有给出租人造成经济损失，出租人也有权解除合同。

　　4、承租人逾期不返还租赁财产，补交逾期部分的租金外，还应偿付违约金。

出租方应对承租方可能出现的违约情形，在合同中规定具体违约责任的承担方式、违约金或是损失赔偿金的计算方法，避免简单地陈述“如果承租方违约应承担违约责任”的高度概括性条款，以免在发生合同纠纷时对承租人如何承担违约责任产生争议。

七、合同争议解决条款

合同争议的解决条款也是租赁合同中的一个重要条款，对于合同纠纷的顺利解决有较大影响，出租方在签订此条款时，注意应尽量将争议解决条款，对于便利、公正的纠纷解决机关、解决方式和地域管辖作出选择，例如对于合同纠纷发生之初可以约定首先协商解决。当协商解决不成时，可以选择仲裁，或是协议管辖法院，在协议管辖法院时可以综合合同的具体内容选择合同的签订地、履行地、被告住所地、原告住所地、不动产所在地等与合同密切相关的地点的法院管辖，出租方可以从便利诉讼及降低合同争议解决成本的角度，订立此条款。

　　此外，作为出租人还应注意，由于《民法通则》第136条规定：“下列的诉讼时效期间为l年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”所以，当承租人拒纣或付租金的。诉讼时效是一年而不是两年，这时出租人应积极行使该权利，否则，可能会因为诉讼时效已过而失去胜诉机会。

　　乙方（承租人）签订与履行合同乙方签订与履行合同应注意：

一、出租人主体资格

乙方应在签订合同之前核实出租方是否有出租权，通常在审查出租方的主体资格时主要在于审查其是否具备合法的从事相关法律行为的资格，主要从以下3个方面进行审查：

　　1、法人。如果合同的对方当事人是企业，则一定要看其是否具备法人资格。根据《民法通则》第37条规定，法人应当具备下列条件：依法成立；有必要的财产或经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。当事人要根据这4个条件，考察对方企业是否具有独立的财产，是否是自主经营、自负盈亏、独立核算的经济组织，如果符合这4个条件，则可以考虑与之签约，如果不具备这几个条件，则不能与之签约。如果是非法人组织或法人的下属机构，看其有无自主经营、自负盈亏、独立核算的主体资格，否则也不能与之签约。

　　2、个体经营户、农村承包经营户。根据《民法通则》第26条、27条的规定，“公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户。农村集体经济组织的成员，在法律允许的范围内，按照承包合同从事商品经营的，为农村承包经营户。”合同当事人要依据此规定，审查对方的资格是否合乎法律规定。

　　3、我国《民法通则》规定，企业法人应当在核准登记经营范围内从事经营，并明文规定企业法人不得擅自超越核准登记的经营范围订立合同，否则，将可能导致合同无效，不能产生预期的法律效果。对于租赁合同来说，并不是所有的企业都有租赁经营权，只有那些依照企业法人登记管理条例，经工商行政管理机关核准登记，确定了财产租赁经营范围的企业才有权从事财产租赁业务。在实践中，租赁合同的当事人特别是承租方一定要严格、认真地审查出租方的经营范围，看其经营范围中是否有财产租赁这一项。审查对方的经营范围可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助。

　　4、审查出租人是否有出租权，如在上节中述及的华丽莎公司与北京信特公司租赁合同纠纷案件中，承租人因未能对北京信特公司是否有出租权进行核实，导致合同无效，因其订立合同时未尽到严格审查的义务而盲目签约，对于合同被宣告无效的损失，承租方不能要求出租方承担全部责任，可见，在签订租赁合同时对于出租方是否有出租权这一前提性的事实，必须认真谨慎地核实。

　　如果是代订合同，还应审查代理人的资格，是否有授权委托书，其内容对代理权的限制，避免因审查不严格而产生无权代理合同，影响合同的效力，导致的不必要的损失。

　　此外，签订合同时还应注意在写明出租人名称时应写明全称，而不能仅写简称。

二、租赁物条款

承租人在签订租赁合同时，对有关租赁物的条款主要应注意三个方面的问题，即租赁物的品质、租赁物的维修与保养、租赁物的使用与收益。因而在合同中应明确规定出租人在租赁物方面的相关义务，概括而言，出租人针对租赁物的义务主要体现在以下几点：

1、出租人的权利瑕疵担保义务：出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用、收益。否则，承租人可以要求减少租金或不付租金。对因此而可能产生的损失，承租可在签订合同中明确违约金或是计算损失赔偿的方法。

2、出租人对租赁物有品质瑕疵担保义务：出租人交付给承租人的财产应符合约定的标准，或符合租赁物的用途。在订立合同时，承租人应就租赁物的品质标准进行约定，租赁物有瑕疵的，出租人有义务在修理完善之后交付使用，或另换同类财产交付使用；承租人有权降低租金，或解除合同，并要求赔偿损失。

　　3、交付租赁物。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人在缔约时应对出租人交付租赁物的时间、地点和方式进行约定，避免因交付条款不明确，影响出租人义务的履行，损及承租人的利益，出租人不按约定的时间、地点和方式交付租赁物的，视为违约。承租人可要求其承担违约责任。

　　4、租赁期间出租人应保持租赁物符合约定用途。这是《合同法》216条的规定，在没有特别约定予以排除的情况下，出租人不仅有义务使租赁物在交付时处于符合约定的使用收益状态，而且在整个租赁关系存续期间均有义务保持租赁物合乎约定的使用收益状态。

　　5、修缮租赁物的义务。对此条款承租人应注意，除合同中另有约定或者另有交易习惯存在外，均由出租人承担，《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，所以承租人对此条款可以在合同中不作特别规定，或是排除性规定，该义务均由出租人承担：

　　承租人在与出租人明确其义务的同时，还应注意，应对出租物的使用方法在合同中进行合理的约定，因为如果承租人按约定的方法使用或是租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。租赁物因使用受到的损耗是一种合理的情况，因为任何物品随着它的使用，都会有一定的磨损和损耗，例如，一台彩电的显像管的寿命是l万小时，就意味着只要一开电视，显像管的寿命就会逐渐缩短。合同中订立了使用方法，就意味着出租人认可了这种正常损耗，从而避免在承租人在返还租赁物时对于所返还的租赁物是否合乎要求发生争议。

三、合同内容

要使租赁合同成立并生效，合同的内容必须合法。合同内容合法是指租赁合同的全部条款都符合法律规定。根据最高人民法院的司法解释，审查合同内容是否合法，主要审查以下几个方面：

　　1、审查合同的标的是否属于法律、法规、政策禁止生产经营的范围。例如，如租赁合同不能以国家禁止的流通物为标的，如果将国有重要矿藏出租，显然是内容不合法。

　　2、审查合同中有关标的数量、质量、价款和违约责任等规定是否违反国家计划、法规和政策。但因这一情形而影响合同效力的已大大减少。

　　3、审查合同的内容是否违反国家利益或社会公共利益，有无规避法律的行为。

　　4、审查合同的内容是否超越批准的经营范围。如果合同签订时，已向工商行政管理部门申请变更或扩大经营范围，合同签订后，经工商行政部门核准经营后的，可不视为超越经营范围。同时，依据我国合同法相关司法解释，对于超越经营范围而订立的合同不再视为当然无效，而应综合具体情况分析。

　　租赁合同某些重要条款无效将导致整个合同无效。例如标的不合法，该租赁合同无效。另外一些条款无效，只导致部分无效，将无效条款取消或改为有效后，租赁合同仍可履行。

四、合同形式

租赁合同应以书面形式签订。《合同法》规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在租赁合同中，通常不能即时清结，且涉及双方的权利义务关系比较复杂。因此，只有以书面形式签订合同，才能明确双方当事人的具体权利、义务关系；一旦发生纠纷，也容易判明是非、划分责任。在履行合同过程中，有关修改合同的信函、电报等都是租赁合同的组成部分。所以，租赁合同应当以书面形式签订。

　　对于无需审批的租赁合同，自当事人在合同书上签字盖章后生效；法律、法规规定必须经过有关主管部门审核批准的合同。批准之后生效；合同当事人约定公证、鉴证的，经公证、鉴证后生效，涉外租赁合同中，要求确认书的，于确认书签字盖章之日起生效。

　　还应注意的是，对于未履行法律法规规定的批准登记程序的租赁合同，并不绝对地无效，一般而言，若租赁合同的其他内容合乎法律要求，仅仅是未经批准登记，这时合同视为已成立，但未生效，当事人可在一审法庭辩论终结前补办相关手续。但承租人应在合同订立之时，就对法律或行政法律要求的相关批准、登记手续予以完善。

五、租赁期限

如前所述，租赁期限有定期与不定期两种，为避免在合同履行中的不利后果，确保合同的权利义务在一定期限内稳定地对双方当事人有约束力，承租人应与出租人约定租赁期限，但租赁期限最长不得超过20年，超过的超过部分无效。对于出租人在租赁期间转让租赁物的。依据“买卖不破租赁”的规则，原租赁合同对受让人仍然有约束力。如果承租未定明租赁期限，则出租人有权随时要求解除合同，这对承租人不利，因而，承租人在订立租赁期限条款时，应结合自身的具体情况，合理确定租期。

　　六、租金及相关费用的负担

在合同中，承租人应与出租人对于租金的数额、支付时间、支付方法进行约定，但法律或行政法规中对租金数额有特殊规定的，应当依照其规定，承租人与出租人约定租金过高或是过低，可以据此标准调低或是调高；租金一般以货币为支付形式，但当事人也可以约定以其他物品或者租赁物的孳息等充作租金。

　　在租赁关系存续期间，承租为使租赁物价值增加所支出的费用，即有益费用，若在双方当事人未作约定时，往往由承租人承担，所以，承租人应对在租赁期间支出的有益费用的负担与出租人进行约定，一般而言，出租人对有益费用的承担有三个条件：第一，该费用须为对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物而支出的费用，第二，因该项费用的增加而使租赁物的价值增加，第三，承租人所为的改善或增设行为已经出租人的同意，或出租人知道承租人的行为而不表示反对的；但有益费用的范围仅限于在租赁合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人支出的数额为准。

　　在租赁关系存续期间，承租人可以与出租人约定有关租赁物使用收益而应支出的必要费用的分担，例如，在某些城市规定房屋租赁应缴纳流转税及租赁收益金等税费，但在不影响国家税费征收的前提下并不排除合同双方当事人可对税费的承担义务进行约定，这是合同双方当事人意思自治的体现，因而承租人应在合同订立时便与出租人应相关的税费等与租赁关系有关的费用基于自愿原则进行约定，以免因为这些内容不明引起分歧或纠纷。

七、转租

【案例】

　　某学校与某家电门市部王甲就学校的3间邻街房屋达成租赁协议。协议规定：学校将自有房屋3间租赁给王甲开家电门市，租赁期限为2年；每月由承租人王甲向校方交纳租金400元，必须在每月1至3日交纳，超过规定期限不交，校方有权回收房屋使用权；在房屋租赁期间，房屋的修缮费用由承租人承担；租赁期满时，承租人不得以任何借口拆除，损坏房屋设备、建筑；此出租房屋只承租人使用，不允许转租；此协议自签订之日起生效，如有一方违约，违约方要付给对方违约金1200元。协议履行了一年后，因王甲在市内黄金地段租到房屋，遂私下将学校的3间房屋转租给李乙，李乙每月向王甲交纳租金500元，王甲从中渔利。学校察觉后，便找王甲交涉，要王甲解除与新承租人李乙的协议。但王甲以不少付给学校租金为由，置之不理。学校诉至法院，要求解除与王甲签订的房屋租赁合同，并要求王甲支付违约金1200元。

　　承租人在使用租赁物时，不得未经出租人的同意而擅自转租，否则，出租人可以解除合同；承租人在租赁关系存续期间要将租赁物转租他人的，应事先取得出租人的同意，也可以在合同签订时明确承租人的转租权，但应注意的是，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，不因转租赁而受影响，出租人与第三人之间不发生直接的法律关系，第三人对租赁物造成损失，应由承租人而不是由第三人向出租人赔偿损失，所以在承租人行使转租权或是经出租人同意进行转租时，应对次承租人的履约能力及资信进行严格审查，避免由此产生的责任。本案中，双方所签房屋租赁协议有效。本案承租人王甲未经校方同意，擅自将房屋转租第三人李乙使用，属违约行为，应当承担违约责任。承租人在租赁关系存续期物转租给他人。在租赁关系存续期间，承租人可因一定的条件将承租的财产转租给第三方承租使用。

　　这个条件就是必须事先征得出租人同意。租赁财产的所有权并不因租赁而转移给承租人，仍属于出租人。所以，承租人如因工作需要将承租财产转让给第三方时；应当征求出租人的意见。出租人有权决定是否同意给第三方承租使用。如果出租人不同意则承租人不得转租，否则，应当承担违约责任。本案王甲因找到处在黄金地段的房屋不再需要租赁校方的房屋，他可以依法律规定与出租人协商解除租赁协议，但不得擅自将租赁房屋转租给第三人使用，更不得谋取更高租金。《合同法》第224条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市私有房屋管理条例》第21条规定：“承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人有权解除合同。”上述规定均表明，按合同规定合理使用是承租人的基本义务，违反该项义务，出租人有权收回出租房屋。故本案中学校有权解除合同收回用权。对于王甲的违约行为，应令其承担违约责任。

八、违约责任

承租人在与出租人约定违约责任条款时，应注意以下问题：

　　（一）就出租人一般应承担的违约责任而言，主要有以下几种原因：

1、出租人未按合同约定的时间提供出租财产的，应偿付违约金。

2、出租人提供的出租财产不符合合同规定的质量要求，如造成承租人损失的，出租人负责赔偿。

3、出租人未按合同规定提供租赁物及有关附件等，使承租人不能如期正常使用，除如数补齐外，还应偿付违约金。

4、对船舶、车辆等大型交通工具的出租，出租人按规定若派人为承租人服务的，如派出人员操作不当或服务人员过失，造成租赁逾期的，出租人应按合同或有关法律、法规规定偿付违约金。如果违约金不足以弥补承租人损失的，还应赔偿损失。

　　（二）承租人在订立合同时，应针对出租人违约的不同情形规定相应的合同责任，明确违约金的数额或是损失赔偿的计算方法不能只简单规定“若出租人违约承担违约责任”的概括性条款。

　　（三）在与出租方约定因承租人违约而应承担的责任时，对于一些可以通过特约排除的责任，应在合同中通过特约的方式隐性予以排除，如在承租人应按约定的方式使用租赁物的义务中，就可以在合同中对使用方式进行合理的约定，避免因此约定不明而产生的违约责任。

九、争议的解决

如前所述，承租人在约定合同争议解决条款时，也应本着公平、便利的原则与出租人进行合理的约定，一般而言，承租人对于争议的解决方式的选择与出租人一样应优先选择协商解决或是调解解决，如果协调调解不成，可以通过在签订租赁合同时的预设，选择仲裁或是诉讼，对于承租人而言，在选择仲裁或是诉讼时，应尽可能地选择自己住所地的仲裁机构或是法院，以降低争议解决的成本。

　　附房屋租赁合同参考文本：

　　甲方（出租人）：--签订时间：--年--月--日          地点：

　　乙方（承租人）：--一签订时问：--年--月--日        地点：

第一条租赁房屋地点：--

第二条租赁期限：（租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效）

第三条                租金  （大写）：--

第四条                租金的支付期限与方式：--

第五条承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。    '

　　第六条  租赁房屋的用途：--

第七条                        租赁房屋的维修：--出租人维修的范围、时间及费用负担：--承租人维修的范围及费用负担：--

第八条  出租人（是／否）允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：--租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：

　　第九条  出租人（是／否）允许承租人转租租赁房屋。

　　第十条    定金  （大写）--元。  承租人--前交给出租人。

第十一条合同解除的条件

有下列情形之一，出租人有权解除本合同：

1、承租人不交付或者不按约定交付租金达--个月以上；

2、承租人所欠各项费用达（大写）--元以上；

3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；

4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损毁的；

5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的：

　　6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人：

7、承租人在出租房屋进行违法活动的。

有下列情形之一，承租人有权解除本合同：

　　1、出租人迟延交付出租房屋--个月以上：

　　2、出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用租房屋。

　　第十二条  房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：

　　第十三条违约责任：

　　1、出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失。

　　2、承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。

　　3、承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出的房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。

　　第十四条合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商解决；也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列  --种方式解决：

　　（一）提交--仲裁委员会仲裁：

　　（二）依法向人民法院起诉。

　　第十五条其他约定事项。