北部房地产经营公司诉易某房屋租赁合同纠纷案

原告：北部房地产经营公司（以下简称北部公司）

被告：易某

【诉请与抗辩】

　　原告诉称：原告与被告签订的《集资解危协议》自愿、合法，双方均应按《集资解危协议》履行各自的义务。该协议对双方的权利、义务进行了约定，并明确约定，新房安置后住户应按月缴纳房租，服从租赁管理，协议中并无有关免租的约定。从1998年5月起，被告就实际居住在新石村ll0-118号7-2号房屋内，并与原告签订了《公有房屋住宅租约》，缴纳了部分租金。虽然从1999年1月起至今被告未与原告续签租约，但被告继续使用原告的房屋，双方的租赁关系事实存在。被告应向原告缴纳房屋租金并支付逾期缴纳房租的违约金。

　　被告辩称：被告与原告签订的《集资解危协议》违反了渝住改发（1994）08号《重庆市城镇集资合作建房管理办法》的规定，应部分无效，自己应享有免租12年的权利。且原告在与被告签订《集资解危协议》时，隐瞒了（1994）08号文件，使其所签订的协议不是自己的真实意思表示。

　　【举证情况】

　　诉讼中，法院要求原告就其与被告签订的《集资解危协议》的存在，即双方之间存在合同关系，被告的违约行为给原告造成损失的大小以及与被告存在事实租赁关系进行举证。被告就其与原告签订的《集资解危协议》违反了渝住改发（1994）08号文件以致协议部分无效，以及协议并非被告真实意思表示举证。法院依法进行了查证。

1.原告在一审中向法院提交的证据材料目录及其证明对象

（1）1996年12月6日原、被告签订的《集资解危协议》，证明协议约定了新房安置后易某应按月缴纳房租，服从租赁管理。

　　（2）1998年1月13日原、被告签订的《公有房屋住宅租约》，证明原、被告间存在住房租赁合同关系及被告承租新房之租期从1998年1月4日起至1998年l2月30日止，月租金54.12元。

　　（3）原告的房屋所有权证，证明原告从1999年2月26日起对新石村ll0-118号房屋拥有所有权。

　　（4）1998年5月初，被告入住新房，并于同年8月应原告的请求补交了当年4月的房租的原告陈述，证明被告承认了原、被告之间的房屋租赁合同关系的存在。

　　（5）从1999年1月起至今，原、被告未续签租约，但被告继续使用原告房屋的原告陈述。

　　（6）被告未缴纳1998年5月至2000年3月的房租，共计1482.98元的原告陈述。

2.被告在一审中向法院提交的证据材料目录及其证明对象

（1）渝住改发（1994）08号《重庆市城镇集资合作建房管理办法》，证明原、被告于1996年12月6日签订的《集资解危协议》部分无效，被告应享有免租l2年的权利。

　　（2）被告的陈述，证明原、被告签订《集资解危协议》时，原告隐瞒渝住改发（1994）08号文件，导致其所签订的《集资解危协议》不是被告的真实意思表示。

　　在二审中双方当事人均未向法院提交新的证据。

　　【质证和辩论情况】

1.一审质证与辩论情况

双方当事人在法官主持下对双方提交的证据进行了质证，并对《集资解危协议》与《重庆市城镇集资合作建房管理办法》的效力以及《集资解危协议》是否是被告的真实意思表示等问题进行了辩论，其基本情况如下：

　　（1）被告对原告提交的原、被告于1996年12月6日签订的《集资解危协议》本身不持异议，但认为签订该协议时原告隐瞒了渝住改发（1994）08号文件，导致该协议不是其真实意思表示：

　　（2）被告承认其与原告签订的《公有房屋住宅租约》。

　　（3）被告对原告的房屋所有权证不持异议。

　　（4）被告对原告的陈述不持异议，即承认其于l998年5月初入住新房，并于同年8月应原告的请求补交了当年4月的房租。

　　（5）被告对原告的陈述不持异议，即承认从1999年1月起至今原告未续签租约，但被告仍继续使用原告房屋。

　　（6）被告对原告关于其未缴纳租金的陈述不持异议。

　　（7）原告对渝住改发（1994）08号文件本身不持异议，但认为此系部门规章，不影响其与被告的租赁合同效力。

　　（8）原告认为自己没有义务向被告告知渝住改发（1994）08号文件的内容。

2.二审质证和辩论情况

二审中，原、被告均未提出新的证据和辩论意见。

　　【认证与判决】

1.一审法院认证和判决（摘要）

本院认为，北部公司与易某签订的《集资解危协议》自愿、合法，双方均应按《集资解危协议》履行。该协议对双方的权利、义务已进行了约定。并明确约定，新房安置后住户应按月缴纳房租，服从租赁管理，而协议中并没有关于免租的约定：现新石村ll0-118号房屋的产权已确定给了北部公司，易某辩称应按渝住改发（1994）08号文件执行，享受免租待遇的辩解理由不能成立。从1998年5月起易某就实际居住在新石村110～118号7-2号房屋内，并与北部公司签订了《公有房屋住宅租约》，缴纳了部分租金，虽然从l999年1月起至今易某未与北部公司续签租约，但易某继续使用北部公司所有的房屋，双方的租赁关系事实存在，易某应继续缴纳房屋租金，并支付逾期缴纳房租的违约金，违约金的支付可参照欠交房租的滞纳金标准计算。判决如下：

一、易某于本判决生效之日起十日内支付北部公司房屋租金1482.98元；

二、易某于本判决生效之日起十日内支付北部公司滞纳金741.49元。

2.二审法院认证和判决（摘要）

经审理查明，新石村110-118号房屋属于市管公房，由房管部门出租给某搪瓷厂使用，后由某搪瓷厂安排给其职工居住。

　　1989年，某搪瓷厂将其中的116号房分配给易某居住，每月从易某的工资中扣缴房租、水电费。

　　1996年北部公司准备对新石村110-118号房进行解危、解困。9月5日，某搪瓷厂生活服务部发出通告：“接北部公司通知，他们决定对新石村ll0-118号危房住宅进行改造。住户搬迁时间为l996年9月6日至l996年10月31日止。在此时间内请住户按照房管部门的要求，积极做好搬迁过渡工作。过期未搬迁者，房管部门将按国家有关规定执行。”9月30日，北部公司与某搪瓷厂签订协议，某搪瓷厂表示给予北部公司在集资解危工程的拆迁安置和工程建设期间以支持和帮助，并约定某搪瓷厂原8家职工住户的水、电、气由某搪瓷厂提供，原某搪瓷厂自行搭建的厨房由某搪瓷厂自行拆除。l2月3日，北部公司在新石村110-118号房张贴通知：“搪瓷厂：我公司将于1996年l2月对你厂承租的新石村ll0-1 18号危房进行解危改造，请你厂作好该房职工的搬迁动员工作，我公司将派员到现场办理搬迁集资手续：搬迁时间：1996年12月6日至l996年12月8日（共3天）；上午8：30～11：30，下午1：30-4：O0。特此通知。”12月6日下午。易某搬迁完毕，随后向北部公司交纳了集资款8200元，并与北部公司签订了《集资解危协议》。该协议约定，北部公司负责危房的拆迁改造，房屋建好后就地成套安置拆迁户，该房使用面积48.95平方米，易某应交集资款10500元，北部公司奖励2000元搬家过渡费，易某的家庭电话自行拆除，北部公司一次牲补助300元。新房安置后易某应按月缴纳房租，服从租赁管理。

　　据此协议，北部公司在新房建成后于l998年1月4日通知易某领取了新房钥匙，同月l3日双方签订《公有房屋住宅租约》。该租约载明，易某承租的新石村ll0-118号7-2号新房。计租面积49.2平方米，租期从1998年1月4日起至1998年l2月30日止，月租金54.12元。l998年5月初，易某入住该房。并于同年8月应北部公司房管员的请求补交了当年4个月的房租。对1998年5月至2000年3月的房租l482.98元，易某至今未缴纳，北部公司催收未果，遂诉至法院。另查明，北部公司于1999年2月26日，取得新石村110-118号房屋的房屋所有权证：

　　上述事实有《集资解危协议》、《公有房屋住宅租约》、《重庆市城镇集资合作建房管理办法》以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。

　　本院认为，易某与北部公司签订的《集资解危协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定应属有效，该协议对双方当事人的权利、义务已进行了约定，明确新房安置后住户应按月缴纳房租，服从租赁管理。事后双方当事人又签订了《公有房屋住宅租约》，建立了房屋租赁关系，明确了每月的租金数额。

　　因此双方当事人均应按照《集资解危协议》和《公有房屋住宅租约》履行各自的义务。首先，从双方当事人所签订的《集资解危协议》和《公有房屋住宅租约》的内容来看，并没有关于免租的约定，同时上诉人易某所提供的重庆市住房制度改革领导小组于1994年12月制发的渝住改发（1994）08号《重庆市城镇集资合作建房管理办法》不是法律的强制性规定，因为按照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题解释（一）》第3条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”，以及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题解释（一）》第4条规定：“合同法实施以舌，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，本案不能以渝住改发（1994）08号文件作为认定双方所签订的协议和租约部分无效的依据。《合同法》第52条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而渝住改发（1994）08号文件不是法律、行政法规的强制性规定，因此上诉人易某提出双方的《集资解危协议》因违反《重庆市城镇集资合作建房管理办法》的规定应部分无效的上诉请求，无法律依据，不予主张；其次，易某要求免租l2年的上诉请求，实质是对双方所签订的《集资解危协议》和《公有房量住宅租约》要求变更，这需另案提出变更之诉，因房屋租约已到期，所以也可与北部公司协商重新签订租约，而不能以应免租作为本案不缴纳租金的抗辩理由，易某的此项上诉请求，不予主张；第三，易某提出双方在签订《集资解危协议》时，北部公司隐瞒了渝住改发（1994）08号文件，导致所签订的《集资解危协议》不是其真实意思表示、不公平，应另案起诉，亦不能作为本案不缴纳租金的抗辩理由。因此，一审判决并无不当，理应维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第l53条第l款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【证据运用评析】

1.  证明责任分配与证明思路

本案是典型的租赁合同纠纷案，且是最通常之住房租赁合同纠纷案。对住房纠纷的合理解决一直是世界各国司法部门的重大课题，特别是在社会住房资源还不十分充足的国家，基于社会政策方面的考虑，立法和司法一般都倾向于对住房承租人提供特别保护。由案件性质所决定，就证明责任的分配而言，原告应证明其与被告之间存在合法有效的住房租赁合同关系，以及由于被告之违约行为给自己造成了确定大小之损害。而被告可以证明合同是存在效力瑕疵的合同，以否定原告之诉讼请求，或者证明自己已依合同之本旨履行了自己的合同义务及相关义务，以抗辩原告违约之指称，或者证明损害是由不可归责于自己之事由造成，或者证明自己止付租金之行为属于行使自己合法正当之权利，或者证明原告未完全履行合同义务及相关义务，从而消除或减轻自己之责任。

　　对原告而言，应证明其对新石村ll0-118号房屋享有所有权或使用权，且其与被告之间存在住房租赁合同关系，同时应证明根据该租赁合同被告应缴纳租金而未缴纳，已构成对合同之违反而应承担违约责任。原告还应证明原、被告从1999年至今虽未签订书面之住房租赁合同，但原、被告之间存在事实上之住房租赁合同关系，本案被告未缴纳租金的行为构成对此事实上的住房租赁合同关系的违反而应承担违约责任。《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”所以，原告应证明由于被告之违约而给自己造成的实际损失和可得利益损失的大小。

　　对被告而言，他可以证明其与原告签订《集资解危协议》时，原告隐瞒了《重庆市城镇集资合作建房管理办法》，致使所签订的协议不是其真实意思表示，而根据《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背其实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”对于欺诈，《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第68条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”由此，被告须证明原告隐瞒《重庆市城镇集资合作建房管理办法》即属于“隐瞒真实情况”，而诱使被告作出了错误的意思表示，于是证明原告的行为构成欺诈，则《集资解危协议》是可撤销可变更之协议。如此，被告则可提出反诉，或另案起诉，请求人民法院变更或撤销《集资解危协议》，从而使其享有《重灾市城镇集资合作建房管理办法》所规定的免租12年的权利。

　　2.本案证据运用研究

本案原告在举证中向法院提交了其与被告于1996年12月6日签订的《集资解危协议》，从而证明了其与被告之间存在“新房安置后易某应按月缴纳房租，服从租赁管理”的约定。对于该协议，被告提出抗辩，认为在原、被告签订该协议时，原告隐瞒了渝住改发（1994）08号文件，导致所签订的《集资解危协议》不是被告的真实意思表示。显然被告的辩解不是十分有力，因为根据法之一般原理，任何人都不能以自己不知道法律规定为由而拒绝承担法律后果。本案原告完全有理由认为被告已经对此项规范性文件有清楚的认识，所以不存在隐瞒的问题。再者，被告的该辩解既然涉及对合同法律效力的质疑，则应另案起诉或提起反诉以确认该合同是有效、无效还是可撤销可变更之合同。原告提交的l998年1月13日原、被告签订的《公有房屋住宅租约》，证明了原、被告之间存在着住房租赁合同关系，且双方的权利义务关系明确。原告陈述被告于1998年5月初入住新房，并于同年8月应原告的请求补交了当年4月的房租，被告对该项证据没有提出异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第8条第2款的规定，“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。”所以，原告的该项陈述具有完全的证明力。原告提交的房屋所有权证证明原告于l999年2月26日取得了新石村110-118号房屋所有权，被告对此没有异议。被告对原告关于其从1999年1月起至今未续签租约，但继续使用原告房屋的陈述不持异议，根据《合同法》第236条之规定，原、被告之间从l999年1月起仍然存在着住房租赁合同关系。

　　前述几项证据不但各自证明了各自的证明对象，同时，这几项证据还构成-个相对完整的证据锁链，争议事实基本上得到了确证。在证明了原、被告之间存在着真实有效的住房租赁合同关系后，接下来原告为证明被告之违约，陈述了被告未缴纳1998年5月到2000年3月期间的房租共计l482.98元的事实，被告对此项证据亦未提出异议。由此，既然原、被告之间存在住房租赁合同关系，而被告未按合同之约定按时缴纳房租，已构成违约，自应承担相应之违约责任。总体而言，原告之证据运用是成功的。

　　本案被告在诉讼中实际上提出了两个抗辩：一是根据渝住改发（1994）08号《重庆市城镇集资合作建房管理办法》的规定，被告享有免租l2年的权利，其与原告签订的《公有房屋住宅租约》应部分无效。但是，此抗辩是缺乏法律基础的。正如二审法院判决书所言，重庆市住房制度改革领导小组于1994年12月制发的《重庆市城镇集资合作建房管理办法》并不是法律、行政法规。根据《最高人民法院关于适用于（中华人民共和国合同法l若干问题解释（一）》第3条的规定，“人民法院确认合同效力对，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法，”则原、被告于1996年12月6日签订的《集资解危协议》和原、被告于l998年1月13日签订的《公有房屋住宅租约》是合法有效的合同。而原、被告于1999年1月以后的租赁合同也同样是合法有效的。同时，前述司法解释第4条规定，“《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《重庆市城镇集资合作建房管理办法》不仅不属于法律、行政法规，且下属于地方性法规、行政规章。所以，《重庆市城镇集资合作建房管理办法》不能作为认定原、被告签订的《集资解危协议》和《公有房屋住宅租约》无效的依据。既然《重庆市城镇集资合作建旁管理办法》不能作为认定《集资解危协议》和《公有房屋住宅租约》无效的依据，则该办法所赋予给原告的免租12年的权利就不能排除协议和租约的约定。其次，由于财产权利是可抛弃的，既然被告自愿与原告签订了协议和租约，亦不妨认为被告抛弃了办法赋予给他的免租12年的权利。再者，被告要求根据办法享有12年免租的权利，在诉讼上不是对原告诉讼请求的抗辩，而是请求变更合同诉讼请求，应当另案起诉或者提出反诉。

　　被告提出的第二个抗辩是，在其与被告签订《集资解危协议》时原告隐瞒了《重庆市城镇集资合作建房管理办法》，致使该协议不是其真实意思表示。正如前文所述，基于现代所有的法律法规都以颁布为其生效之前提，则任何人都不得以不知道法律法规为由拒绝承担法律后果，所以，不存在原告隐瞒该办法的问题，原告根本就不可能隐瞒。再者，此项抗辩亦并不是真正的抗辩而是一个新的诉讼请求，涉及对原告之行为是否构成欺诈的司法确认，应另行提起诉讼。