技巧l标的物是否可以出租

财产租赁合同是以转让财产使用权为目的的合同，把租赁交付给承租人是出租人的义务。因此出租人应该是租赁物的所有人或者使用权人。但是在实践中有的出租人明明知道自己不是财产所有人或合法使用权人，还欺骗承租人谎称自己是财产的物主或使用权人。承租人常常因此而承受损失。因此在签订财产租赁合同的时候，承租人一定要小心谨慎，了解清楚出租人是否拥有租赁物的所有权或者是合法使用权，如果出租人对租赁物没有合法所有权，只有使用权或其他作处置的权利，就不能与之签订合同。否则，租金交付后发生纠纷，就会造成承租人的经济损失。

　　在签订租赁合同的时候，还有一种类似的欺诈情形。那就是虽然财产的所有权或使用权归出租人所有，但是出租人在与某一承租人签订租赁合同后，在交付租赁物给承租人使用收益前，又与另一承租人签订了财产租赁合同。我们知道，一个财产不可能成立两个使用收益权，出租人违反诚实信用原则，与多个承租人就一租赁物签订多个租赁合同，这也是一种欺诈。

　　另外，在签订合同前要了解租赁的财产是否属于国家允许流通的物品，或者其使用性能是否符合国家或专业部门规定的可以复用的物品。国家禁止流通的物品或者是废旧的，没有营运许可证的物品，不能作为租赁物。

　　在签订租赁合同的时候，要注意所租赁的财产是否已经抵押给第三人。由于我国《担保法》并未禁止抵押人将抵押财产出租，因此抵押人将已抵押的财产出租并未违反法律的禁止性规定，是合法的。但是，抵押人出租抵押的财产时不得侵犯抵押权人的利益。根据我国《合同法》和《担保法》的规定，抵押人在抵押设定后；将抵押物出租的，承租人的租赁权不能对抗抵押权。也就是说，在发生权利冲突时，抵押权优先于租赁权。所以当抵押人将抵押的财产出租给他人造成抵押权人损害时，抵押权人可以主张租赁合同无效。为了保障自己的权益，承租人在租赁财产以前应了解租赁物是否已经抵押。

　　1999年5月，张某在市区购买了一套220平米的房子。同年7月，张某因开办的公司需要钱而向王某借款200万元。并将这一套房子作了抵押，借款期限为2年。

　　双方订立了抵押合同，并且于同年7月25日到房产交易中心办理了房屋抵押登记手续。办理抵押登记后，张某在王某不知情的情况下又将这套房子出租给了某咨询公司，每月租金5000元，租期3年。

(责任编辑：漆律师)