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签订预约合同后未订立买卖合同的处理

时间:2015-06-15 10:43来源:未知 作者:漆律师 点击:
在市场交易活动中,存在形形色色的预约,诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、定金收据、原则性协议、谅解备忘录、缔约记录、临时协议等。预约为独立的合同,其既有

      

       在市场交易活动中,存在形形色色的预约,诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、定金收据、原则性协议、谅解备忘录、缔约记录、临时协议等。预约为独立的合同,其既有预设的本约合同中的民事权利义务关系,同时也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。预约合同和本约合同均为各具效力之独立契约。既然预约具有独立性,那么预约合同的违约责任自是题中应有之义。预约作为契约的一种,其违约责任可以要求继续履行,可以要求赔偿损失,可以要求支付违约金,亦可以要求适用定金罚则。
【案例】
       [ A公司诉B公司承担预约合同违约责任纠纷案]
        A公司诉称,2010年5月10日,A公司与B公司签订预约合同一份,约定:A公司向B公司预定西瓜20吨.1 3,000元/吨,双方应于2010年6月30日前签订西瓜买卖合同,A公司向B公司支付定金5万元担保依约签订西瓜买卖合同,若因一方原因导致未能在约定期限签订西瓜买卖合同,则应按照定金罚则承担违约赔偿责任。至2010年6月,因西瓜涨价至1 5,000元/吨,B公司表示除非A公司同意将价格变更为14,500元/吨,否则将拒绝与A公司签订本约.A公司不予同意,故起诉至法院,请求依法判令要求B按照定金罚则支付10万元定金,并赔偿其西瓜差价损失4万元。
       B公司辩称,不同意A公司的诉讼请求,认为不应当承担预约合同的违约责任。
       法院经审理认为,在B公司违反预约合同的约定而拒绝订立正式买卖合同的情况下,B公司应承担预约合同的违约责任。因双方在预约中明确约定5万元定金系用于担保西瓜买卖合同的签订,该定金应属于订约定金,故B公司应按定金罚则承担双倍返还定金的责任,对A公司的该项诉讼请求予以支持。但是因预约合同与本约合同在合同性质及效力上存在差别,预约层面上的机会损失因难以确定而不宜赔偿,可得利益属于本约层面上的损失范畴,故对A公司要求赔偿差价损失4万元的诉讼请求,于法无据,应不予支持。宣判后,双方当事人均未提起上诉。
【分析解答】
       该案可以延伸至日前不少领域的买卖合同,例如在商品房买卖市场中,因房价上涨发生争议,认购协议双方最终未能签订商品房买卖合同的纠纷比较常见,认购方若请求开发商赔偿房价上涨部分的可得利益损失,将难以获得支持。因为可得利益损失就是将来必然增加的利益。预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为,即建立一个新的合同关系。预约合同履行行为本身并无任何交易发生,没有生成任何经济利益,若未达成本约,仅是丧失一次订立合同的机会,并无可得利益损失。而本约合同的履行,则是完成交易之行为,能够直接产生经济利益,这种利益就是合同的履行利益,其中包含可得利益。因此,在违约责任方面,预约合同与本约合同最大区别之一在于,预约合同违约没有可得利益损失,本约合同违约可能存在可得利益损失。
      由于预约合同具有独立性,因此,违反预约合同造成损害的,无疑应当赔偿损失。关于赔偿损失的范围,一般认为,主要是指所受损失,至少应当包括四项内容:订立预约合同所支付的各项费用,例如交通费、通信费等;准备为签订买卖合同所支付的费用,例如,考察费、餐饮住宿费等;已付款项的法定孳息;提供担保造成的损失。
      综上,鉴于双方仅处于预约阶段,预约合同的损害赔偿在审判实务中一般仅以信赖利益为限,在最高不超过信赖利益的范围内,由法官从利益平衡和诚实信用、公平原则出发,结合案件实际情况,综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素,酌情自由裁量。
      另外,本案还涉及预约定金的性质问题。预约定金的第一属性是立约定金:立约定金是专为保证当事人能够就某事订立合同而设立的,不具有担保主合同之债的功能,如果认为预约定金仅为立约定金,那么不论何种原因,只要拒绝订立本约合同,就应适用定金罚则,这显然有悖公平原则,故预约定金的第二重属性是履约定金或违约定金,旨在担保当事人诚信谈判而促使本约的成立。如果因不可归责于当事人双方的事由,导致本约合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
【法律法规链接】
《合同法》第60条
《买卖合同司法解释》第2条
 
(责任编辑:漆律师)
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