关于“房屋预定意向书”是预约还是本约 甲开发商与乙买受人签订了“房屋预定意向书”，约定涉案房屋的面积计算
最终以市房管局房产测绘队预售测绘面积结果为准；对于房屋的价款，特别注明
为“暂估价”，房屋最终价款尚需根据房屋交付条件和装饰、设备标准、配套基础
设施等进行进一步协商，在“暂估价”的基础上可作合理的调整。
诉争“房屋预定意向书”，就其文义看，可有两种定性和定位：其一，一种
理论认为，意向书是没有法律约束力的文件。其二，“房屋预定意向书”为预约。
支持诉争“房屋预定意向书”为预约的理由之一是：诉争“房屋预定意向
书”是为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方在将
来参照该意向书订立商品房买卖合同，该意向书所产生的义务也是双方当事人
签订商品房买卖合同，而非该意向书生效后甲开发商就有义务向对方当事人交
付房屋，亦非对方当事人就有义务向甲开发商支付房款。甲开发商交付房屋的
义务和对方当事人支付房款的义务，需要在未来签订的商品房买卖合同中约
定。就此看来，诉争“房屋预定意向书”是预约，而未来签订的商品房买卖合
同才是本约。
支持诉争“房屋预定意向书”为预约的理由之二是：合同的成立需要具有当
事人、标的和意思表示一致，其中的标的需要通过具体的质量和数量才能加以确
定。诉争“房屋预定意向书”作为预约，其标的是确定的，而若作为本约，其标
的则不确定。因而，诉争“房屋预定意向书”只能是预约，而非本约。之所以说
诉争“房屋预定意向书”作为预约，其标的是确定的，是因为预约的标的是当事
人签订本约，涉案的本约是当事人双方签订的商品房买卖合同，这是确定的。之
所以说诉争“房屋预定意向书”若作为本约，其标的不确定，是因为作为本约的
标的是甲开发商向对方交付商品房，而商品房的确定需要具体的质量和数量。实
际情况是，诉争“房屋预定意向书”约定，涉案的房屋面积的计算最终以市房管
局房产测绘队预售测绘面积结果为准，诉争“房屋预定意向书”中约定的面积仅
仅是一个待定的可变参考面积，并非一个初始即确定的不变面积。诉争“房屋预
定意向书”在价款后面特别注明的“暂估价”仅仅是商品房买卖合同的一个基准
参考最低价格，而非商品房买卖合同的最终价款，房屋最终价款尚需根据房屋交
付条件和装饰、设备标准、配套基础设施等进行进一步协商，在“暂估价”的基
础上可作合理的调整，可见诉争“房屋预定意向书”约定的标的物价款不是确定
不变的合同执行价款。因此，本案预约中的标的条款和价格条款仅为当事人未来
磋商和缔结本约设定了一个可资参考的底线基准。既然诉争“房屋预定意向书”
仅仅有明确的当事人双方，而无确定的标的，没有交付商品房的具体时间，没有
付清全部购房款的具体时间等条款，一句话，远非确定了商品房买卖合同（本
约）的主要内容，那么，不能认定它符合（法释[2003]7号）第5条规定的可
将预订协议认定为商品房买卖合同的情形，商品房买卖合同（本约）的签署尚需
当事人之间进一步磋商予以最终确定。
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