案例2-3-3             租赁添附物的处理问题——县工商局诉伏某房屋租赁合同纠纷案

    【案情简介】

    2001年，被告伏某租赁原告甲县工商局所有营业房。双方未签订书面租赁协议，被告按月缴纳租金。被告在租赁期间，在该营业房内建造简易冷库并对外经营使用。 2003年9月至2004年10月被告累计欠原告租金2240元未付0 2004年1 1月，根据甲县

城整体规划的需要和房屋拆迁公告的要求，甲县政府决定于2004年11月20日关闭甲县农贸市场口原告遂多次书面通知被告限期搬出所租用的营业房内的物品并办理退房手续。被告以租赁期间所建冷库耗资巨大、搬迁给其造成损失太大、原告应予补偿为

由，拒绝搬迁-原告经与被告协商朱果，遂向法院提起诉讼。

    原告诉称，被告自2003年9月至今没有支付租金。现因原告拆迁，国有土地被征用，须迁出营业房，但被告以营业房有自建冷库为由拒不退还营业房。被告承租不定期房屋，原告有权随时收回。要求依法解除合同并判令被告退还房屋，并搬出营业房内

物品，同时支付所欠租金2240元。

    被告辫称，原告所诉与事实不符。被告租用原告房屋，并建有冷库，若拆迁，将会给其带来140 000元的损失，原告应赔偿被告因拆迁所造成的损失。

    【审理判析】

    县法院经审理后认为，原、被告就房屋租赁所达成的口头约定为有效合同。因双方未采用书面形式，故应视为不定期租赁，对不定期租赁，当事入可以随时解除合同。

    本案原告作为出租入已在合理期限之前通知被告解除合同，故对原告要求解除与被告的租赁合同，由被告返还其所租用房屋的诉讼请求，法院予以支持。被告不应在不定期租赁的房屋内安装使用时间较为长久的固定设备，安装使用时间较为长久的固定设备应当与原告协商一致签订书面协议；原告对被告在承租的营业房内修建简易冷库，当时未表示反对，且被告已经使用经营多年，原告亦未有提出异议，故应视为原告对被告在该营业房内修建简易冷库的认可。现在原告要求解除租赁合同系城镇建设、旧城改造的需要，并非其主观因素要求解除不定期租赁合同。因双方未对解除租赁合同后该增设物如何处理进行约定，故按公平原则处理为宜。

    故判决：解除原告与被告伏某问的房屋租赁合同；被告伏某给付原告租金2240元；原告补偿被告各项损失的50%。

    伏某不服一审判决，向市中级法院上诉。二审法院认为伏某的上诉请求不能成立，法院不予支持。判决驳回上诉，维持原判。

    【法理研究】

    本案涉及的焦点问题是不定期租赁、租赁合同中承租人改善租赁物或增设他物以及合同终止时，租赁添附物的处理问题。

    《合同法》第215条规定：“租赁期限在六个月以上的。应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。又依《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人口”所以，原、被告口头所达成的租赁合同为不定期租赁，其结果就是出租人只要在合理的期限前通知承租人就可随时解除租赁合同。

    在本案中，由于城市建设需要，原告四次通知被告搬出所租用的房间内物品以及办理退房手续，可以视为原告已经在合理的期限前通知了承租人，租赁合同应该予以解除。

    我国《合同法》第230条规定，承租入经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。未经出租人同意的，出租人可以要求恢复原状或赔偿损失。本案中，法院认定出租人同意承租入的添附行为，属正确判断。

    本案中原告并未因被告的添附行为，在租赁合同解除后取得实质利益，且原被告没有按照法律的规定签订书面租赁合同建立稳定的租赁合同关系，也没有对添附物的处置进行约定，从情、理、法的角度，运用公平原则对损失问题进行处理是最好的选择。