5．租赁合同具有自动延展性与非永续性

    我国《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。"第214条第一款规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过的部分无效口”这样的规定，既方便了实践中合同双方的操作，又可以防止出租人权利被虚置。

                                                                                案例2-3-2       登记备案是否为房屋租赁合同生效的要件——承租人杜某诉出租人张某等在其告知转租后不按协议约定与受让人签订房屋租赁协议违约赔偿案

    【案情简介】

    1995年7月16日，原告杜某与被告张某夫妇签订房屋租赁协议。约定：甲方（张某夫妇）将其砖混结构三层约200平方米的楼房租赁给乙方杜某作餐饮、娱乐营业之用，年租金75 000元，租期自1995年7月20日至2001年7月19日；乙方必须于每年7月30日前一次交清全年房租，如推迟30天，甲方有权收回房屋；乙方在租期未满之前，有权将自己经营的酒楼转让他人，但在转让前应告知甲方，在租金不变的情况，由甲方与受让人另行签订房屋租赁协议；在租期未满前，甲方不得终止协议，不得提高房租，如甲方终止协议，赔偿乙方6年的房租，如乙方终止协议，乙方所交房租不退，房屋装修部分归甲方。

    协议签订后，双方未向房地产管理部门登记备案，耒领取《房屋租赁证》．杜某对所租之房进行装修，开办了酒楼。1996年1 2月1 9日，杜某在《晚报>上刊登转让该酒楼的广告。1997年元月初，杜某将酒楼转让李某。但张某夫妇拒不按协议约定与李

某另行签订租赁协议，并阻挠其经营，致李某无法经营，于同年7月底退出酒楼口杜某将租金交至1 997年7月。之后，杜某以张某夫妇违约，给其造成损失，要求赔偿损失，支付违约金为由，向法院起诉。

    【审理判析】

    法院经审理认为：合同是当事人之间设立，变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁协议，意思真实、内容符合有关法律规定，应为有效合同。被告在原告通知其转让酒楼后，拒绝原告转让，并干扰经

营，违反了合同的约定。被告反诉要求解除租赁合同，原告亦表示同意，符合合同的约定，依法应予准许。双方应按合同约定，由被告一次性按六年的房租赔偿原告经济损失，同时原告应将租赁之房及房屋固定装修部分完整地交给被告。

    被告张某夫妇上诉于市中院，要求解除合同，由杜某给付从1997年7月至今的租金。市中院经审理认为：房屋租赁协议未向有关部门登记备案，亦未办理房屋租赁凭证，违反有关法律规定，属无效协议口改判杜某在不损坏原房屋结构的基础上自行拆除装饰部分，同时将房腾交张某夫妇；杜某腾房前租金与杜某拆除装饰部分损失相抵。