赁期限、租金及支付方式、房产交付使用及违约责任等内容口其中，合同第二条“租赁期限力中第1项约定：“租赁期限为15年，自2005年1月1日始至2019年12月31日止”，第3项约定：“甲方在翻建房产未向乙方交付前，未经乙方书面同意不得向任何第三入另行出租该房产。否则甲方应向乙方支付违约金20万元”；合同第三条“租金及支付方式”中第3项约定：“甲方同意从本合同签署后，自2004年12月1日到2004年1 2月31日为乙方的免租施工期，此期间甲方不向乙方收取租金，印租金起付日为2005年1月1日”；合同第四条“房产交付使用”第1项约定：“甲方应于2004年12月1日前有效地交付已具备附件四所述之房产技术条件的完整房产，交付时，双方应委派代表到场进行房产移交，并签署附件六所述之房产交付确认书’’、第2项约定：“甲方未按上述条款之规定有效地交付完整房产，应视为甲方违约，乙方有权选择相应顺延免租期及租赁期限或提前终止合同，如乙方选择提前终止合同，甲方应承担由此所引起的乙方全部损失的赔偿责任”。同时，合同第九条“违约责任”约定：“甲乙双方的任何一方未能按本合同及附件要求履行合同内容，由违约方赔偿守约方由此造成的一切实际损失”。

    2004年12月1 1日，甲公司又与丙超市签订《租赁合同》，约定由甲公司将该房屋又租赁给丙超市使用，对租赁期限、费用等分别作了约定，后予2004年12月1 6日签订补充协议。签约后丙超市使用房屋，并设立丙超市连锁有限公司盐仓分公司。

    乙农工商超市得知甲公司将房屋另行出租给丙超市后，认为甲公司严重违反了双方的合同约定，并给乙农工商超市造成重大损失，故于2005年4月1 8日诉至法院，要求解除双方签订的《房产租赁合同》，判令甲公司支付乙农工商超市违约金20万元。

    【审理判析】

    区法院认为：合同所涉的租赁标的房屋巳由甲公司出租给他人，合同已实际无法履行，甲公司亦同意解除合同，故乙农工商超市要求解除与甲公司所签合同，应予准许。

    故判决：准许乙农工商超市有限公司与甲公司签订的《房产租赁合同》解除；甲公司应支付给乙农工商超市有限公司违约金40 000元。乙农工商超市有限公司上诉后，二审法院变更为，由甲公司支付给上诉人乙农工商超市有限公司违约金人民币20万元。

    【法理研究】

    依合同的约定及租赁合同履行的交易习惯，向承租人交付租赁标的应当是出租人的义务，甲公司在庭审中虽陈述已通知乙农工商超市接收房产，因乙农工商超市予以否认，而甲公司未能提供充分证据予以证实，其巴对具备交付条件的房产向乙农工商超

市履行了交付的通知义务。

    从本案的事实部分来看，甲公司已将系争房产出租给案外人，致使乙农工商超市签订租赁合同之目的未能实现，甲公司的行为已构成违约，故除了双方协商予以解除合同，乙农工商超市还有权向甲公司主张除合同实际履行之外的违约责任。

    4．租赁物危及承租人的安全或健康。

    5．因不可归责于承租人的事由而使租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使合同目的不能实现。

    租赁合同为继续性合同，合同终止不具有溯及力，故已履行部分双方均不负返还义务，终止的效果只能向将来发生效力。