注意合同中存在的格式条款 【案情介绍】
2010年10月10日，某A公司与××房地产经纪公司签订了《房屋出售独家委托协议》，约定A公司出售位于北京市海淀区的6间办公室，出售价格是人民币300万元整，该协议为格式合同。其中还规定了房地产经纪公司的具体服务内容为：提供与出售该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；寻找房屋买受人；协助并撮合A公司与房屋买受人签订房屋买卖合同等。该协议第四条第（四）项明确约定，如果A公司在委托期限内有擅自提高房价、自行或委托其他个人、机构居间、代理出售该房屋等四项情形均为违约，需要退还房地产经纪公司支付的保证金并支付约定房屋出售价格的2%作为违约金。协议签订后，该房地产经纪公司给付A公司保证金20000元。2010年10月17日，A公司通过其他房地产经纪有限公司将该6年办公室予以出售，成交价格为320万元。
该房地产经纪公司起诉称：A公司在签约后第三天就要求该公司提高房屋的出售价格，否则就不再委托该公司出售房屋。这种行为违反了合同的约定，要求A公司依约承担相应的民事责任。
A公司表示：该房地产经纪公司没有向A公司提供真实的市场行情，A公司房屋的市场价格应为300万元到330万元之间。此外，对方提供的《房屋出售独家委托协议》是预先拟好的格式合同，其中的违约条款剥夺了A公司的协议解除权，并明显加重了出售人的责任，请求法院驳回房地产经纪公司的诉讼请求。
法院经审理认为：原、被告签订的《房屋出售独家委托协议》第四条第（四）项是原告房地产经纪公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属格式条款。根据合同法规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，但《房屋出售独家委托协议》第四条第（四）项的约定加重了委托人责任并排除委托人的主要权利，该条款无效。
此外，在庭审中，原告房地产经纪公司也未提供充分证据证明其在签订合同时尽到了提醒的注意义务。
最终法院判决，被告A公司返还原告房地产经纪公司保证金20000元，同时驳回原告房地产经纪公司的其他诉讼请求。
【律师分析】
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式合同的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。法律规定对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
【风险提示】
注意合同中的格式条款，格式合同条款是一把双刃剑，运用不当同样会给提供人带来法律风险。
【相关法律】
《中华人民共和国合同法》
第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律＼行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
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