【案例】

   【甲公司诉乙公司行使同时抗辩权买卖合同纠纷案】

     2011年1月，甲、乙公司签订了一项房屋买卖合同，合同约定甲公司于当年9月1日向乙公司交付房屋1 0套，并办理登记手续，乙公司则向甲公司分三次付款：第一期支付200万元，第二期支付300万元，第三期则在当年9月1日甲公司向乙公司交付房屋时支付500万元。在签订合同后，乙公司按期支付了第一期、第二期款项共500万元。同年9月1日，甲公司将房屋的钥匙移交乙公司，但并未立即办理房产所有权移转登记手续。因此，乙公司表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付。在合同约定付款日期（9月1日）7日后，乙公司仍然没有付款，甲公司遂以乙公司违约为由诉至法院，请求乙公司支付房款并承担违约责任。甲公司在庭审中则以乙公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由提出抗辩，拒绝支付剩余房屋价款。法院经审理认为，根据甲、乙公司所签订的房屋买卖合同，从内容上看，可以认定双方之间存在买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律禁止性规定，故应属有效，对双方当事人均具有约束力。乙公司作为买受方，已按期向甲公司支付了第一期、第二期款项共500万元，并无违约情形，甲公司并无理由行使后履行抗辩权，因此，其未按期办理房产所有权移转登记手续的行为应属违约行为，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，乙公司支付第三期款项的合同义务与甲公司交付房屋并办理房产所有权移转登记手续系应当同时履行的合同义务。由于本案中合同标的物是房屋，属于不动产，由于不动产所有权的变动以登记为要件，故其与动产买卖合同不同，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权移转登记，才真正履行完给付义务。虽当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。因此，办理登记是房屋买卖合同的主给付义务。现甲公司的行为有可能导致乙公司的合同目的不能实现，因此乙公司有权根据《合同法》第66条的规定，行使同时履行抗辩权而拒绝支付剩余款项。故法院依法驳回了甲公司的诉讼请求。一审宣判后，甲公司提出上诉，二审作出维持原判的终审判决。

   

    【分析解答】

    在本案中，从表面看，甲公司违背合同约定，未按期办理房地产所有权移转登记手续，已构成违约；而乙公司也违背了合同约定，在合同约定付款日期7日后，仍然没有付款，构成了履行迟延。但是，在考虑其是否应当承担违约责任时，尚应考虑其是否享有法定的同时履行抗辩权，并将其与双方违约加以正确区分。

    依据以上所述同时履行抗辩权的构成要件可见，同时履行抗辩权属于延期的抗辩权，没有消灭对方请求权的效力，仅使对方请求权延期。在对方当事人未为对待给付前，抗辩权人的债务即使已届清偿期而没有清偿，抗辩权人也不负迟延履行的违约责任。同时履行抗辩权依其性质应由当事人自己行使，法院或者仲裁机构不能依职权主动适用。双方违约是指合同双方当事人分别违背了自己的合同义务，应当各自承担自己的责任。其构成要件是：其一，双方当事人依据法律和合同规定，必须履行一定的义务，可见双方违约常常适用于双务合同。其二，当事人双方而不是一方违背了其负有的合同义务，也就是说，双方当事人都分别违反了合同规定。其三，双方当事人违背了合同规定的义务。如果仅仅是违反了法律义务而不是合同义务，可能构成过错，但不一定构成双方违约。例如一方违约后，另一方违反了法律规定的减轻损失的义务，造成了损失的扩大，从狭义的违约概念出发，这主要是一个过错问题，由此将导致对方的责任被减轻或免除，但不能认为是双方违约。其四，双方均无正当理由，如果一方是行使同时履行抗辩权或不安抗辩权，则不能认为是双方违约。如果当事人在对方违约后采取适当的自我补救措施，如对方拒不收货时，将标的物转卖等不能认定为违约，即使这种补救措施不够适当，也主要是一个过错的问题，不可作为双方违约对待。

    因此，本案中乙方在拒绝支付第三期货款的行为系属于行使同时履行抗辩权，不属于违约行为，因其在前两期付款行为中均不存在延期付款的情形，因此乙公司在本案合同履行过程中不存在违约情形，不应承担违约责任。综上，同时履行抗辩权制度的设立系诚实信用原则的根本要求，体现了双务合同的当事人在履行上的一种牵连性，即一方所负给付与对方当事人所负对待给付互为前提，一方不履行其义务，对方原则上亦可不履行，只有如此，才能维持双方当事人之间的利益平衡。

【法律法规链接】

《合同法》第66条