某市皇冠物业公司诉某市大阳沟副食品商场房屋联建合同纠纷

原告：某市皇冠物业公司（以下简称皇冠公司）

被告：某市大阳沟副食品商场（以下简称大阳沟商场）

【诉请与抗辩】

　　原告诉称：1993年我方（原某市陪都商贸公司，以下简称“陪都公司”）与大阳沟商场正阳蔬副商场协商联合开发大阳沟商场85号空间加层工程，并草签协议。后我方查证到大阳沟蔬副商场对双方商议并草签联合开发的大阳沟商场加层房屋并不享有所有权，其所有权属于大阳沟商场。为此，我方终止了与其草签的“联合开发加层工程协议”（以下简称“加层协议”），并与该旁屋所有人大阳沟商场正式签订了“房屋联建协议”（以下简称。联建协议“）。协议签订后，我方按约投入150万元修建了联建加层工程。工程完工之后双方即按约定向房地产管理部门申办各自的产权证明。此时，正值市重点工程依仁巷片区拆迁，加之其他原因，有关产权办理问题被搁置下来。现“拆迁办“在“大都会”完工以后，根据正阳街85号的实际面积进行了偿还，但被告否认了我方在全额投资修建了“联建加层工程”后应享有面积的所有权，故诉请法院依法确认我方在全额投资150万元与被告联建的某区正阳街85号加层工程中所享有的所有权面积560平方米。

　　被告辩称：原告是以五年使用权为条件与我公司联建的，对该场地并不享有产权。加层面积也未办理产权证，故要求法院驳回其诉讼请求。

　　【举证情况】

1.一审举证情况

1）原告向法院提交的证据材料目录及其证明对象

房屋联建协议及补充协议一份，联合开发”大阳沟蔬副商场“加层工程协议，证明原告与被告之间存在联建房屋与共有房屋的事实。

2）被告向法院提交的证据材料目录及其证明对象

房屋联建协议及补充协议一份，联合开发”大阳沟蔬副商场“加层工程协议，证明原告与被告之间存在联建房屋的事实及原告只享有使用权的事实。

2.二审举证情况

二审原、被告双方均未提交新的证据。

　　【质证和辩论情况】

1.  被告对原告所提供证据的意见

被告认为原告与被告之间联建房屋的事实成立，但是原告与被告之间对于争议的房屋不存在共有的问题。因为加层工程协议已经得到双方主管部门的认可，有签字盖章为证。而房屋联建协议一开始就缺乏相应的手续，所以请求法庭对该协议不予认可。而且我方提供的协议有明确的时间，而原告的协议却没有时间。

　　说明原告的协议是存在形式上瑕疵的，其协议不能作为证据采用。

2.  原告对被告所提供证据的意见

原告认为其与被告之间存在联建房屋的事实，但是认为应依据协议取得对于该房屋一部分的所有权。所以请求法庭对加层协议不予认可，同时肯定房屋联建协议的法律效力，从而肯定我方对于联建房屋的所有权。

　　【认证与判决】

1.  一审法院的认证与判决

经过法院的审查，认定了以下事实：l993年原告与某市大阳沟正阳蔬副商场签订”联合开发加层工程协议“：协议约定，某市大阳沟正阳蔬副商场（甲方）出场地和有关加层扩建手续，某陪都商贸公司（乙方）投资兴建。双方按竣工后的实际面积进行25：75的分成。乙方所分配的比例只是使用权，产权属甲方所有，乙方在自己分配的范围内无偿使用期限为五年。原告及其主管部门某市顺康贸易公司与甲方及其主管部门某市大阳沟副食品商场均在该协议上签章。庭审中，被告所出示的该协议的订立时间为l993年6月10日，而原告所出示的该协议的订立时间则未填写。市中区正阳街85号房屋产权为大阳沟副食品商场所有。

　　1993年6月9日，原、被告签订“房屋联建协议”，该协议约定，被告在自有产权上与原告联合扩建市中区正阳街85号即大阳沟菜市场楼上加层，房屋建成后总建筑面积为1100平方米，原告得房70％约800平方米，被告得房30％约300平方米。按比例各享有所有权（以房管部门所核定的面积为准，以各自的产权证的面积为法律依据）。由原告全部自筹资金投入，并负责办理房屋产权证和土地使用权手续。该协议签订后，原告向有关部门报批并申办有关手续。l993年7月15日，原市中区规划管理办公室批准颁发重规临建证（1993）中字第187号许可证。原告遂投资150万元，修建了该工程。工程完工后，双方按协议约定比例对加层房屋进行分配使用。原告分得560平方米，被告分得240平方米，并向房管部门申办了各自的产权手续。后因该片拆迁修建大都会广场，l994年6月6日某市房管局市中区分局出具证明：

　　西市政府决定开始依仁巷工程，缓办产权证。l996年8月21日，原、被告就正阳街85号加层联建合同的有关事宜达成补充协议：

　　正阳街85号加层工程的产权证由原告办理，其产生的相关费用由原告全权负责，如办不下来，仍按原加层协议执行（1993年6月10日正阳蔬副商场和陪都商贸公司所签协议）。

　　法院认定的另一事实是，1994年2月21日某市房地产管理局对市中区分局以区房管局（1994）33号文件对”某市陪都商贸公司“改变隶属关系及更换企业名称作出批复，某市陪都商贸公司与某市顺康贸易公司脱离隶属关系，挂靠为某市皇冠贸易公司的下属公司，公司更名为皇冠物业公司。

　　故一审法院认为，原告与某市大阳沟正阳蔬副商场所签订的“加层协议”，因某市大阳沟正阳蔬副商场不具有房屋所有权，故其不具备联建主体资格，该协议为无效协议。原告与被告于1996年8月21日所签订的补充协议所约定的内容部分不真实，本院不予采纳。原、被告于l993年6月9日所签订的联建协议系双方真实的意思表示，本院予以确认。双方应按该协议履行。

　　原告对其实际投资修建的加层工程所分得的房屋应享有所有权。

　　被告抗辩原告所分得的房屋只享有五年的使用权的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第72条的规定，判决如下：某市皇冠物业公司对某区正阳街85号加层房屋享有560平方米面积的所有权。

2.  二审法院的认证与判决

本案二审的有关情况：一审判决之后，被告不服，提出上诉。而原告表示服从原判。经过二审法院的审理，法院认定如下事实：对于加层协议的内容与一审相同，但是认定了加层协议的订立时间为1993年6月10日。对于联建协议及补充协议的内容及订立时间的认定与一审相同，同时也认定了某市陪都公司改变隶属关系的事实。二审还认定，l997年3月15日，某区人民政府与市房地产管理局召集双方及有关部门举行会议。会议上双方同意产权问题暂时搁置不解决，按大阳沟市场使用无证房的比例和双方约定的比例折算成建筑面积249.2平方米为皇冠物业公司安置面积。后有关部门按该面积在大都会新市场安排摊位给皇冠物业公司使用。由于皇冠物业公司对外欠有债务，l997年3月25日，某市中级人民法院以民事裁定将皇冠物业公司使用的那部分摊位以投标竞租的方式租给了大阳沟副食商场，所得租金用于清偿皇冠物业公司的债务。有关部门在大都会广场给原在大阳沟棚街市场的产权者和无产权证的临时建筑使用者所安排的摊位，市政府和某区政府对此至今未明确有产权证的能否取得产权和无产权证的临时建筑能否取得产权，因此大阳沟副食商场至今未能取得产权证。皇冠物业公司向法院起诉，要求确认其享有的正阳街85号房屋内的加层面积560平方米的所有权。

　　依据上述事实，二审法院认为，正阳蔬副商场与碚都公司所签订的“加层协议”，经原房屋产权所有人和各自的主管部门签字盖章认可，并办理了临时建筑规划许可证。而且又有大阳沟副食商场和皇冠物业公司所签订的补充协议进一步认可。应认定为有效协议。双方所签订的“联建协议”，未按联建旁屋的有关规定取得建设工程规划许可证、立项批准、土地使用权证，应认定为无效协议。皇冠物业公司要求确认其对加层享有560平方米产权，但未能举出有关产权确认的依据，仅凭应属无效的房屋联建协议要求确权，而且所要求的标的物正阳街85号房屋加层已被拆除不复存在，因此其请求确权的理由不能成立。不予支持，并驳回皇冠物业公司的诉讼请求。

　　【证据运用评析】

1.  证明责任分配与证明思路

本案涉及两个合同（协议），一个为联合开发大阳沟蔬副商场加层工程的合同，一个为房屋联建合同（包括补充协议）。

　　两份合同的内容迥异，直接影响当事人的请求权的实现。依据第一份协议，乙方只能取得争议标的的使用权，而无法取得所有权。依据第二份协议，则乙方可取得争议标的的所有权。而两审法院的判决结果也大相径庭。第一审法院认为“加层协议”属于无效协议，“联建协议”属于有效协议，理由在于“加层协议”中甲方大阳沟蔬副商场没有缔约资格，不能对他人的权利作出处分。而“联建协议”则反映了当事人真实的意思表示，所以应予确认。而二审法院认为，“联建协议”应属于无效协议，因为违反法律有关建筑施工的强制性规定。而“加层协议”则因为经原产权人和各自的主管部门签字盖章，并办理了临时建筑规划许可证，所以应是有效的协议。

　　从证明责任的分担来看，原告若想胜诉，则必须证明已经与被告终止了“加层协议”，依据合同诉讼中有关举证责任的分配规则，主张合同变更或解除的一方当事人应对合同变更与解除的事实承担举证责任。既然原告主张已经与被告终止了“加层协议”，那么原告应举证证明。从原告的诉讼主张来看，还必须证明“加层协议”的签订时间在“联建协议”之前。被告对于此点已经提供证据证明，其契约签订的时间是l993年6月10日。而原告对于此点没有举出足够的证据证明其主张。更为重要的是法庭对于订立协议的时间也未进行足够的调查取证，而二审法院则直接认定了“加层协议”的签订时间为1993年6月10 日，中间欠缺必要的论证。从法院的角度来看，对于其认定的事实也应该进行充分的论证，以体现当事人主义诉讼模式的要求。

2.  本案证据运用研究

在合同纠纷的案件中，当事人往往将合同文本作为证据材料来使用。审查合同证据，应该从合同在实体法的效力出发，主要涉及三个方面：（1）当事人的缔约能力是否适格；（2）当事人的意思表示是否真实有效；（3）合同是否存在违法的情形。

　　在本案中，原告向法院提交了如下的证据材料：“加层协议”一份，“联建协议”及其补充协议一份。而被告向法院提交的证据材料也是这些证据。原告想通过所举的证据证明“加层协议”无效，从而证明原告享有对联建房屋的所有权。原告所使用的理由是对于“加层协议”中被告的缔约资格提出异议，认为“加层协议”的缔约主体不具有对于联建房屋的处分权，所以该协议为无效协议。原告向法院提交该协议的目的是并非为证明其诉讼主张，而是在于反驳对方当事人的诉讼主张：原告提出的“联建协议”，则是为了证明其诉讼主张，即原告享有一部分联建房屋所有权的事实。原告所出示的该证据没有表明其协议的签订日期，而被告所出示的该证据则认定协议的签订时间为1993年6月10日，对此证据的签订时间应由原告进行举证。从被告来说。其诉讼主张所依据的“加层协议”并不存在主体不合格的问题，因为正如第二审判决书中所认为的那样，“加层协议”经原房屋产权所有人和各自的主管部门签字盖章认可，并办理了临时建筑规划许可证，所以就是有效的协议。而对于“联建协议”。主要因为欠缺合同的合法要件，所以应认为是无效协议：该协设既然是无效协议，则当然不能支持原告基于该协议成立并有效而提出的诉讼主张。