谨慎签订合同，防止合同陷阱
合同陷阱是指在合同签订时，一方为另一方设置的损害性的条款，使另一方因为签订
合同而处于不利地位。合同陷阱在合同签订时比较常见，在商品房销售合同和房屋装修
合同中最为集中，有的图片使用合同和其他知识产权合同也设置了一些陷阱。
(1)商品房销售合同中的陷阱。
在商品房销售合同中，主要是卖方为买方设置陷阱，突出表现在：
①广告宣传得非常好，对绿地、景观、小桥、溪谷、超市、幼儿园、学校、医院、交
通、距离等作不适当的夸张性描述，使购买者对此产生兴趣，诱引购买者与之签订房屋
销售合同。但在实际签订合同时，合同上根本没有这些内容或内容已经严重缩水，而广
告上说以合同为准，以此诈欺购买者。
②在销售上以让利为诱饵，实际上并不让利。
③制造火热销售现场，弄来一些房托，在销售处制造销售火爆假象，现场看上去人很多
，许多人都在填写购买合同，又有许多人在提问题，销售员逐一解答，好似销售非常看
好，成交的也多，诱导购房者痛下决心购买，以为再不买就没有了。
④挤兑购买者，购买者真的要买了，借口说户型、套数没了，要买只能提供其他位置的
了，向购买者兜售不好销售的房屋。
⑤打出最低价诱惑购买者，购买者来询问时说低价房卖没了，实际上仅此一套，哄骗更
多人来谈意向。
⑥用定金方式逼迫买方购买，一般让买方先交定金l--2万元，3日内双方正式签合同，如
果购买方不买了，定金则不予返还，使许多买方苦不堪言。
⑦五证陷阱。销售商品房应具备五证，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建
设工程规划许可证、施工许可证、商品房销售许可证。在购买者要求其出示五证时，卖方
只说有证，不出示原件，或编造理由说原件在其他工地，或提供虚假复印件，其实有的根
本证件不齐，想要瞒天过海。
⑧印好的合同空栏不填，等买方人走后，再偷偷填上有关的条款。例如，把-。延迟办
理产权证的违约金每日按购房款的万分之三承担违约金”，改成“已付款的万分之三违约金”。
购房款和己付款是两个概念，购房款是购房的全款，而己付款只是购房款的一部分，开发
商趁买主不注意，自行在空栏里填上对自己有利的条款。
⑨隐瞒商品房已经出卖的事实，再卖给新的购买者。
商品房销售合同陷阱很多，开发商利用自己长期销售的经验和购买者缺少经验的弱势，
在许多环节欺诈购买者，为买方设置了一个又一个陷阱。
(2)二手房买卖合同中的陷阱
在二手房买卖合同中也存在大量陷阱，有些房屋中介机构明知不一定做得到，仍然诱导
购买者，尽快促成交易，以获得中介费。
【案例】 2011年8月10日，北京某大学一对夫妻，欲购买一套150平方米的房屋，但必须
先卖掉两套现在居住的小房屋。于是，他们来到北京某房屋中介公司。业务员小李对两位
教师接待十分热情，同意他们把欲卖的两套房屋挂在他们公司的网上发布销售信息，并告
诉他们，不出一个月这两套房子都卖得出去。2011年8月20日，中介公司小李约这对夫妻
到劲松店，有一位卖主要出售l50平方米的房子，两位教师相中了此房。于是，小李极力
劝说他们购买。考虑多种因素，两位教师还是离开了中介公司。 第三天，小李又给这对夫
妻打电话，说房子非常好，再不定下来可能就没了，越往后价格越高，晚买不如早买，卖
主又与别人谈了，催促他们赶快买。两位教师又来到中介机构，在小李的带领下看了房屋，
认为此房不错，决定购买。于是与卖主签订了存量房屋买卖合同，合同价格372万元，并
向卖主交付定金2万元。同时又与该中介机构签订了房屋买卖居间服务合同，约定签订买
卖合同后30日内，向中介机构交付中介费8万元。
合同签订l个月后，两位教师的两套小房并未售出，可是购买l50平方米房屋的合同已经
到了支付首款的时间，应向卖方支付l60万元， 两位教师无法支付，卖方几次要求两位教
师交款，否则将房屋卖给他人。 2011年11月，卖方和中介机构小李在车库将买方堵住，
要求解除合同，买方因支付不起首付款，答应去办理合同解除手续。第二天买卖双方如约
去了，解除了网签合同，买方支付给卖方的2万元作为违约金被卖方留下。 5个月后，中介
机构起诉两位教师，要求给付中介费8万元。按照中介合同约定，买方与卖方签订合同后3
0日内就应支付中介费。此案两位教师很难胜诉，因为在中介合同中约定，只要买方与卖方
签订合同，中介机构就完成了义务，买了就应支付中介费。
两位教师只因签了二手房买卖合同，就损失了l0万元。问题在哪里?就在于两位教师买房
与卖房脱节，两套小房还未卖出，中介就要求签订l50平方米房屋买卖合同，在时间段上有
陷阱，使两位教师根本支付不了首付款，导致对出卖人违约，2万元定金要不回来。中介机
构以介绍签订房屋买卖合同为最终合同义务，只要买卖双方签了房屋买卖合同就得给中介
费，所以，两位教师很难胜诉。本案中介公司给两位教师设计了陷阱，但两位教师根本没想
到只因签了买卖合同和中介合同就支付了l0万元。二手房买卖合同陷阱很多，有的时候很难
识别，因此买房时千万不要听信中介好言相劝，一定要自己判断，不要轻易交付定金，即便
没办法必须交，也一定要尽可能少交，以免交了之后要不回来。
(3)房屋装修合同中的陷阱
除了商品房和二手房买卖合同有陷阱外，在房屋装修上也到处充满陷阱，一般都是装修公
司为房主设置的陷阱。主要表现有：
①有的房屋交工时，地面已经很平整，无需再找平，完全可以直接铺地板，但承包方为了做
地面工程，硬把地面说得一无是处，地面必须重新找平，目的是多做一项工程，多赚一笔钱。
②无论地面找平，还是墙面处理、刷漆等，装修公司往往都多算面积，100平方米能算出l40
平方米，仅此一项就可以多赚房主干元以上。
③改水改电陷阱多，装修公司以各种理由说原来的管道或管线不对，要求重新设计和布线，
废除原有的管道，在卫生间棚顶多绕几十米甚至上百米，有的全楼几乎全部改线，仅此一项
房主就需多支付几千元甚至上万元。
④预算时算得少，价格很低，吸引房主签订装修合同。开工后再增加各项费用，以先入为主
的方式诱使房主把装修工程给他。
⑤橱柜按延长米算，面积计算方法重复，一个橱柜可以多算出l一2延长米，每延长米800--
1000元，3000元的橱柜工程能算到5000元，以重复计算的方法多赚业主的钱。
⑥吊顶包工包料，实际结算时边角线重新要钱，一般住户都要多花几百元或上千元。
总之，装修合同的陷阱几乎步步都有，房主稍不注意就掉进了陷阱之中。防止装修合同陷
阱最好的方法是，一定要找懂装修的人来帮忙，装修公司糊弄百姓可以，糊弄专业的人就难了。
(4)上述合同陷阱的破解之法
破解上述合同陷阱的主要方法为：
①看房屋质量与环境
对于商品房买卖合同，无论销售方如何夸奖和炫耀，买方都应谨慎行事，会说不如会看，关
键是看房屋质量、看小区绿化、物业管理，其次是看其他附
属设施。
②看“五证”
签订商品房买卖合同前，一定要看销售方是否具备“五证”，即建设用地规划许可证、建设工程
规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证。在“五证”中，特别应注
意预售许可证，没有预售许可证，开发商不能销售，即使销售了，从法律的角度说，买卖合同
归于无效。
③验房
房屋交付时，要找专业人员验房，主要是测量房屋面积，看房屋是否面积准确。许多房屋交
付后，并不符合设计标准，面积缩水时有发生。有的塔楼建成后，室内举架不足2．45米，无
法居住。对开发商建筑面积缩水的做法，购买人不能熟视无睹，应该向开发商讨个说法，要求
其承担违约责任，并要求其将多收购的房款退回。
④慎交定金
商品房买卖合同中，不要轻易交付定金，可以交付预付款，如果不想买了，预付款可以收回。
因此，交付定金时需要对房子和履约考虑成熟。
⑤慎签二手房合同
签订二手房买卖合同时，如果支付首付款和尾款有困难，暂时不要签订合同，否则很容易违约，
不但交付的定金要不回来，还要支付中介费。中介合同一旦签订，不给中介费就很可能会被告
上法庭，而且一般都败诉。
⑥不轻信中介
中介机构的话不要轻易相信，为了追逐利润，业务员往往夸大其词，只说好的，不说坏的，目
的是成交，由此他们赚取利润。
⑦装修货比三家
签订装修合同时，要货比三家，反复进行价格比较，不要一次就与装修公司签订合同。
⑧对装修概算要每项过问，不可委托给装修公司就算完事，那样会支付许多不必要的费用。
⑨装修面积计算准确
装修面积计算应做到接近准确，防止因面积扩大而多支付费用。
⑩装修不轻信
改水改电尽可能少改，不要轻信施工人员所说的水电线路不好使的说法，那只是一种增加工程
量的托词，实际上什么毛病也没有。装修地板一般不用地面找平，原有的地面多数可以直接铺地
板，只有少数确实需要地面处理。
合同陷阱表现非常复杂，要全面预防也比较困难，不同的合同会有不同的陷阱，无论签署什么
合同，都不要轻易签订，先问清楚每个事项和每笔花费的用处，因为现实合同陷阱确实很多，无
论是单位还是个人签署合同，谨慎总比上当好。
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