李某诉某房地产开发经营有限公司房屋买卖案

原告：李某

被告：某房地产开发经营有限公司

【诉请与抗辩】

　　原告诉称：被告故意将不符合居住条件的房屋出售给原告，原告在使用了房屋之后，发现该房屋的地下室安装水泵，水泵机每隔30～40分钟即发出阵阵的机器噪音和水管引起的共鸣声，令人无法正常生活，被告虽为此多次进行检修，但仍未得以改善。被告将有严重瑕疵的房屋出售给原告，侵犯了原告的权益，故要求判令退房，由被告返还购房款人民币1142450元并赔偿利息损失人民币l00000元和装修损失费人民币l30000元。

　　被告辩称：原、被告于l996年9月订立购买华山路l35号101室、l02室商品房的《上海市内销商品房出售合同》，该合同已履行完毕，而原、被告的权利义务关系因合同履行结束而归于消灭。原告提出因大楼地下室水泵噪声而要求退房，不符合法律规定，且也超过诉讼时效，故要求判令驳回原告的诉讼请求。

　　【举证情况】

　　诉讼中法院要求原告就其因被告方违约所造成的损害以及被告就其抗辩事由举证。

1.原告向法院提交的证据材料目录及其证明对象

（1）《上海市内销商品房出售合同》（原件），证明原、被告双方存在着房屋买卖合同关系。

　　（2）房屋产权证，证明原告是房屋的合法所有人。

　　（3）装修发票，证明装修损失数额。

　　（4）当事人陈述，证明房屋地下室噪声过大，影响了原告的生活。

2.被告向法院提交的证据材料目录及其证明对象

（1）被告单位职工证人证言，证明被告已进行了整改。

　　（2）设计院、市质监总站，市住宅发展局验收合格书，证明房屋符合交付条件，不存在质量问题。

　　（3）当事人陈述，证明原告的诉讼请求已过诉讼时效。

3.法院调查收集的证据

法院委托上海市长宁区环境监测站对水泵噪声进行鉴定，经检测，鉴定结论为：在噪声敏感点实测等效声级扣除背景声后，实际最高等效声级夜间为43.3DB（A），按GB3096-93城市二类区域环境噪声标准，夜间超过标准40DB（A）。

　　【质证和辩论情况】

　　当事人双方在法官的主持下，对提交的证据进行了质证，并对赔偿责任问题，进行了辩论，其基本情况如下：

　　1.被告对原告提交的《上海市内销商品房出售合同》表示承认，但是认为当事人间的权利义务已履行完毕。

　　2.被告对原告的房屋产权证没有异议，承认原告是房屋的合法所有人。

　　3.被告对原告的装修发票没表示异议，但是认为自己没有赔偿义务。

　　4.原告对被告提供的证人证言予以承认，但认为被告的检修并未使情况得以改善。

　　5.原告对房屋验收合格书没有表示异议，但是认为噪音也属于房屋瑕疵，被告应对该瑕疵负责。

　　6.原告对被告陈述诉讼时效已过表示异议，认为系争房屋的噪音自出售时就一直影响着原告的生活，原告曾多次向被告主张要求修理。

　　7.原告对法院调查收集的鉴定结论没有异议，被告在上诉中对鉴定结论提出异议，认为在对地下室水泵噪音分贝测定时天下大雨，测定数据不准确，请求复测。

　　【认证与判决】

1.  一审法院认证和判决（摘要）

本院认为，原、被告虽已履行完房屋出售合同的主要义务，原告也实际取得了房屋所有权，但被告在出售房屋时未明确告知原告其所购房屋处于水泵房之上。被告未履行告知义务，应承担相应民事责任。原告在使用了房屋后，发现噪音甚大，虽经被告多次进行整改维修，仍未见改善。被告提供的合同标的物有瑕疵。其噪声经检测已超过正常范围，不宜作居住使用，现原告的生活确实受到较大影响，被告无法为原告调整适当房屋，故原告要求退房、返还购房款及赔偿利息和装修损失费的请求符合法律规定，应予支持。鉴于原告在庭审中将起诉中提出的要求被告赔偿装修损失费人民币100000元降低为50000元，显然低于实际装修费，因此可予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第5条之规定，判决如下：

　　一、李某应于本判决生效之日起三十日内恢复本市华山路135号101室、l02室房屋原始结构，李某应在恢复结构后的十五日内迁离本市华山路l35号101室、l02室，将该两套房退还给某房地产开发经营有限公司。

　　二、某房地产开发经营有限公司应于本判决生效之日起四十五日内返还李某购房款人民币1142450元。

　　三、某房地产开发经营有限公司应于本判决生效之日起四十五日内赔偿李某利息损失人民币l00000元及装修损失费人民币50000。

　　本案受理费人民币21682.25元，由李某负担人民币2073.04元，某房地产开发经营有限公司负担人民币19609.21元。

2.  二审法院认证和判决（摘要）

本院认为：上诉人某房地产开发经营有限公司将处在水泵房之上的系争房屋出售给被上诉人李某，且对出售该房时已告知被上诉人该房屋上述具体状况未能提供充分证据，由于双方在出售合同中对房屋用途明确为居住，而水泵的噪音已影响了被上诉人的居住生活，并得到监测部门的测定结论所证实，故被上诉人要求退房的诉请可予支持。原审法院所作判决并无不当。因系争房屋底下为水泵房客观存在并自出售时对被上诉人居住生活的影响一直存在可能，故上诉人认为被上诉人提起的诉讼已超过诉讼时效之观点不予采纳；至于房屋装修费，原审法院根据被上诉人的诉求未超过实际发生费用所作的认定是可行的。对上诉人不同意退房的上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第l53条第l款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　上诉案件受理费人民币21682.25元，由上诉人某房地产开发经营有限公司负担。

　　【证据运用评析】

1.  证明责任分配与证明思路

本案是一起房屋买卖合同纠纷案。近年来因我国房屋政策改革，商品房买卖在人们的日常生活中越来越频繁，因此而导致的纠纷也层出不穷。在商品房买卖纠纷中，各方当事人在向法院提起诉讼或应诉答辩时要根据实体法已预设的责任形式和构成要件提供相应的证据证明自己的主张。

本案除受《民法通则》有关合同规定的调整外，很多特殊的问题要适用《中华人民共和国城市房地产管理法》中的特别规定。因此原告、被告双方在举证时要注意相关的规定。就本案原告看，要对其主张的合同权利成立的事实负证明责任。如果原告所提供的证据不能证明合同权利成立的事实或者成立的事实处于真伪不明的情况下，原告将承担败诉的风险。一般来说，原告要从以下几个方面来证明合同权利成立的事实：

（1）双方存在着有效的合同，合同关系是特定的相对人之间的权利义务，因此原告主张被告承担合同责任，要针对与之有合同关系的相对人提出。

根据《城市房地产管理法》第40条的规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”因此，原告只要提供当事人间的书面合同就能证明双方间存在着有效的合同。

（2）被告有违约行为。在合同关系下，双方当事人依照合同约定和法律的规定互负义务或互享权利，一旦一方违反合同义务就要承担相应的责任。债务人的违约形式一般有：给付不能，给付迟延，加害给付等。本案原告要针对被告的违约形态，具体提出各种证据加以证明。

（3）确定的损失数额。根据本案的特点，损失数额一般是房屋的价额及相关费用，原告对自己损失的证明一般以发票、单据等书面凭证为据。

（4）当然，被告也会千方百计为自己的抗辩事由提供证据，诸如不可抗力，合同已适当履行，原告主观上存在过错等等，对此，原告应相应地提出相反证据，予以反驳，使得法官形成于己有利的心证，达到胜诉的目的。

就本案被告来看，其对原告的主张提出抗辩的理由有以下几个方面，因而其举证也要紧紧围绕着这几个方面进行：

（1）因为原告出示了书面的商品房出售合同，被告证明合同不成立的难度较大，但被告可以主张，自己已按合同完全履行了自己的义务，并提出具体的证据加以证明。

（2）即使自己有违约行为，被告也可以通过主张原告主观上有过错，或违约在先，或对被告的行为事先表示同意来达到免责的目的。从本案看，可以用证据证明原告明知房屋存在瑕疵但仍同意购买，视为原告放弃其房屋瑕疵请求权。

（3）因为原告已购房多年至今才向被告主张权利，根据《民法通则》规定的两年诉讼时效，被告可以主张原告已丧失胜诉权，请求法院驳回其诉讼请求。两年的时间是客观存在的，关键是对诉讼时效的起算问题，被告要着重证明诉讼时效从起算时到现在已过了两年。鉴于原告对此可能主张诉讼时效起算点较被告主张的起算点晚，被告应在诉讼时效起算的时间证明上收集证据支持自己的主张。

2.本案证据运用研究

本案中原告对合同关系存在的证明轻而易举，只需提交书面的商品房出售合同就足以支持其主张，对此被告也没加以否认。

　　双方争论的焦点在于被告是否有违约行为。对此，原告提出被告交付的房屋噪音超标，不符合居住标准，违反了合同义务，并申请法院作出鉴定。被告以其已按合同约定交付了房屋及房地产权证，完全履行了合同义务，双方的权利义务因而归于消灭，并提出房屋验收合格书为证。可见，双方证明思路是比较清晰的，法院依据原告的申请，委托环境监测站对房屋进行了鉴定，鉴定结论为噪音超标。虽然被告也提供了其对该瑕疵已进行维修旨在消除该瑕疵，但在这个方面，原告所提供的证据即鉴定结论的证明力要大于被告。被告因此转而求其次，想通过主张原告明知标的物有瑕疵来达到免责的目的，但是原告对此予以否认，被告提不出更多的证据，同时根据相关法律的规定，债务人对债权人有告知标的物瑕疵的义务，按照证明责任的分配，被告要对自己的作为义务负举证责任，如今被告不能提出充分的证据，故不能认定其已履行了告知义务而原告是明知标的物有瑕疵而购买。

　　根据有关合同法律的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。所以本案中的原告要求被告因房屋质量存在瑕疵而承担退房的责任于法有据，被告仅以与系争房屋相类似的房屋已销售完无法为原告房屋作出适当调整而要求免责显然不构成充分理由。

　　本案中，被告以诉讼时效已过作为抗辩理由也有一定的理由，因为根据双方签订合同的时间来看是l996年9月30日，但原告提起诉讼已经是l999年，显然已过了两年的诉讼时效。但是原告提出证据证明原告曾多次与物业管理部门要求改善，但虽经整改维修，却仍未能改善，该房屋的噪音一直影响着原告的生活，并且这种可能性还将一直存在。因此，本案的诉讼时效不能从签订合同之日起起算，被告的理由不能成立。本案两审法院均支持了原告的主张，显然是在酙酌了原、被告双方提供的证据的证明力后认定原告提供的证据证明力大于被告提供的证据证明力。原告在诉讼中的举证是比较成功的。