成都高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2010）高新民初字第488号

原告张贵芳，女，汉族，1949年8月7日出生，住成都市武侯区置信南街27号8栋1单元5楼7号。身份证号码：510103194908072569。

委托代理人石莉、贾毅，四川谦信律师事务所律师，特别授权代理人。

被告樊长荣，男，汉族，1947年6月6日出生。住成都市高新技术产业开发区创业路9号21栋3单元4号。身份证号码：510122194706062871。

被告谭明琴，女，汉族，1952年6月28日出生，住成都市高新技术产业开发区创业路9号21栋3单元4号。身份证号码：51012219520628902X。

被告樊志刚，男，汉族，1974年9月11日出生，住成都市高新技术产业开发区创业路9号21栋3单元4号。身份证号码：510122197409112872。

委托代理人樊长荣，男，汉族，1947年6月6日出生。住成都市高新技术产业开发区创业路9号21栋3单元4号。身份证号码：510122194706062871。

第三人金叶苑A区业主委员会（金叶苑业委会）。住所地：成都高新技术产业开发区神仙树西路2号。

负责人王立新。该业主委员会主任。

委托代理人王绍明，该业主委员会副主任。

委托代理人李海，四川元绪律师事务所律师，一般授权代理人。

原告张贵芳诉被告樊长荣、被告谭明琴、被告樊志刚占有排除妨害纠纷一案，本院于2010年1月25日受理后，依法适用简易程序由本院审判员程为清独任审判。在审理过程中依法追加金叶苑A区业主委员会为本案诉讼第三人参加诉讼。并于2010年5月14日、2010年7月21日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序由审判员王戈担任审判长，人民陪审员但树良、王甫信组成合议庭，于2011年3月3日公开开庭进行了审理。原告张贵芳及其诉讼代理人石莉、被告樊长荣、被告谭明琴、被告谭志刚的代理人樊长荣、诉讼第三人金叶苑A区业主委员会委托代理人王绍明诉讼代理人李海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张贵芳诉称，原告张贵芳的哥哥张贵发于1993年3月1日向成都倍特建设开发公司购买了位于本市神仙树西路2号附1号营业房一间。因张贵发于2007年10月9日生病去世，该房屋由原告张贵芳继承并占有使用。2006年12月，该营业房所在小区业主委员会认为该营业用房应归业主委员会使用管理，即采取断水、断电的方式，造成原告张贵芳不能正常使用该房屋。原告即向贵院提出诉讼。经贵院（2009）高新民初字第217号民事判决认定，原告张贵芳对该房屋有使用占有的权利。2009年9月17日，被告樊长荣、谭明琴在未经原告许可的情况下，使用该房屋用于经营。经了解该房屋是被告樊志刚擅自将房门橇开并由业主委员会租赁给其使用。原告多次与被告及第三人交涉要求退还房屋，被告及第三人均置之不理。请求判令被告及第三人立即停止侵权将房屋清退给原告、赔偿因侵权给原告造成的经济损失5000元并赔礼道歉；承担本案全部诉讼费。原告张贵芳为证明其诉称的事实和主张提供了以下证据：

1、张贵发与成都高新技术产业开发区建设公司（后登记变更为成都倍特建设开发公司）于1993年3月1日签订的购房协议。协议载明张贵发以1 000元/㎡的价格购买成都高新技术产业开发区建设公司在元通小区修建的面积为14平方米商业用房一间。

2、成都高新技术产业开发区建设公司收款收据2张。载明该公司分2次收取张贵发购房款共计13 000元。

3、房屋交接单。载明1994年6月13日成都倍特建设开发公司按照双方签订的购房协议将位于元通小区一期约14平方米的营业房一间交付给张贵发。

4、成都市公证处（2007）成证内民字第10002号公证书。该公证书载明张贵发系张贵芳之兄，张贵发病故后遗留的位于成都市元通小区一期的商业用房一间由张贵芳继承；

5、房屋租赁协议。载明2006年11月15日张贵芳将该房屋租赁给案外人经营使用；

6、照片一组。证明被告与他人使用该房屋的情况。

7、成都高新技术产业开发区人民法院（2009）高新民初字第217号民事判决书。证明张贵芳对该房屋享有使用占有的的权利。

被告樊长荣辨称，对原告张贵芳提供的证据不予认可。原告张贵芳诉称其合法拥有本市神仙树西路2号附1号营业房一间并非事实，其不能提供合法的产权证明，故其诉称被告侵犯其权利缺乏事实依据。事实上该房屋是紧临金叶苑A区门卫室的一间无登记牌号的房屋，该房屋是小区开发商即成都倍特建设开发公司违反相关法律规定在小区修建的违章建筑，根据相关法律规定应归全体业主共同所有。原告张贵芳既不是房屋产权人又不是小区业主，无权占有使用该房屋。被告现在使用该房屋是经小区业主委员会研究决定以租赁方式取得使用权，并按约定支付了租金。被告合法使用该房屋并未侵权。请求驳回原告诉讼请求。

被告谭明琴答辩意见与樊长荣相同。

被告谭志刚辨称，原告张贵芳诉称该房屋是被告谭志刚采取将该房屋卷帘门焊死、撬开的方式阻碍其正常使用该房屋缺乏事实依据，其不应承担侵权赔偿责任。

诉讼第三人金叶苑业委会辨称，对原告张贵芳提交的证据不予认可。本案诉争房屋系没有任何合法登记并侵占小区公共绿地的违章建筑，应由国家有关部门拆除或由业主委员会进行管理。原告张贵芳无权对该房屋主张权利。因本案诉争的房屋在金叶苑A区内，在此前原告张贵芳提起另案诉讼过程中发生纷争，该房屋一直空置未使用也无人管理，存在安全隐患。在小区业主多次反映后，业主委员会将该房屋暂租赁给被告樊长荣、谭明琴夫妻使用。请求驳回原告张贵芳的全部诉讼请求。

在庭审过程中，经双方当事人当庭举证质证，原告张贵芳所举证据1、2、3、4、5、7载明的内容相互印证，对该证据本院予以确认。结合原告张贵芳提交的证据及各自的陈述，本院经审理查明：位于成都高新区神仙树西路2号“金叶苑A区”（又名枫林苑）系成都高新技术产业开发区建设开发公司开发修建，本案诉争房屋位于该小区大门西侧。因在房屋的使用过程中原、被告及第三人发生纷争，第三人金叶苑业委会于2006年12月以成都倍特建设开发公司、张贵发为被告诉至本院，要求被告腾退房屋并将房屋交付金叶苑业委会管理使用，2007年3月15日，金叶苑业委会撤回诉讼；2008年12月17日，原告张贵芳以金叶苑业委会为被告诉至本院，要求金叶苑业委会停止对其占有的房屋的侵权损害，恢复供电、供水，开启门窗并赔偿损失。本院于2009年8月17日以（2009）高新民初字第217号判决书作出判决，因原告张贵芳不能举证证明是金叶苑业委会实施的侵权行为，其诉讼请求证据不足，驳回其诉讼请求。该判决已经发生法律效力。本院（2009）高新民初字第217号判决书在认定上述事实的同时还认定以下事实，原告张贵芳之兄张贵发于1993年3月1日与成都高新技术产业开发区建设开发公司（后变更登记为“成都倍特建设开发公司”，以下简称倍特公司）签订了《购房协议》，约定以1 000元/㎡的价格购买该公司所有的“元通小区商业用房一间”（建筑面积14㎡），1993年3月8日、1994年6月13日张贵发向该公司先后两次支付购房款合计13 000元，双方于1994年6月13日完成房屋交付，由张贵发实际占有、使用、收益。2007年10月9日，张贵发去世，该房由原告张贵芳继承，对外出租收取每月1000元租金至2008年4月18日。因该房屋所在小区部分业主对该房屋的使用存在异议并与原告张贵芳在房屋使用及用电、用水上发生纷争，在2007年8月至2008年4月期间，经社区、派出所组织双方当事人进行协调处理未果。在此期间无人使用，房屋卷帘门处于封闭状态，其上贴有署名枫林苑小区业主 2008年4月18日公告一份，内容为“根据小区业主建议，小区业主一致赞成将此房予以封闭，以彻底解决此房的权属问题。在封闭期间，任何人不得开启，否则，将追究开启人之法律责任。”。房屋侧门及窗户被水泥完全封闭。2009年12月28日，金叶苑业委会将房屋租赁给被告樊长荣、谭明琴夫妻经营使用，按每月800元收取了2009年12月28日至2010年12月28日的租金9 600元。现该房屋仍由被告樊长荣、谭明琴夫妻经营使用。

另查明，诉争房屋为倍特公司在金叶苑A区的公用绿地上修建的商业用房。该房屋尚无建设工程规划许可及房屋所有权登记。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或约定不明的，依照有关法律规定。原告张贵芳虽然对房屋未取得所有权登记，但其兄张贵发以买卖合同相对人身份支付了相应对价购买了本案诉争房屋，再由张贵芳继承，并实际占有、管理、收益多年，其基于买卖合同关系和继承关系取得并实际占有该房屋，在买卖和继承法律关系效力未经法定程序否定前，其依法享有对该房屋占有保护的权利。故张贵芳有权要求侵权人停止侵害赔偿损失，保护其对房屋的占有使用权利。本案中，虽然无直接证据证明是何人、何时实施了封堵门窗等具体侵权行为，但结合本案诉讼第三人自述2008年4月18日将该房屋收回并在2009年12月将房屋租赁给被告樊长荣、谭明琴经营的事实，应当认定，诉讼第三人的行为直接构成对原告张贵芳占有使用权的侵害，构成侵权，应当承担本案主要侵权责任；被告樊长荣、谭明琴虽然是依据租赁合同从诉讼第三人处取得房屋使用权，但双方在均明知对该房屋既不享有所有权无权出租、且该房屋也无规划建设许可及产权登记、因权属使用问题与原告张贵芳长期处于纷争的情况下，不仅未按法律主张权利，却为实现自身利益又将争议房屋租赁使用，损害了原告张贵芳的利益，故双方签订的租赁合同违反法律规定，应属无效。对酿成本案纠纷，被告樊长荣、谭明琴有一定责任。原告张贵芳所举证据6不能证明其房屋门窗被封堵系被告樊志刚所为，故其要求被告樊志刚承担侵权责任的主张证据不足，本院不予支持。对于诉讼第三人及被告辨称本案诉争房屋系违章建筑，原告张贵芳之兄购买房屋是无效行为不应受法律保护，该建筑应予以拆除或交由其管理的意见，本院认为，基于物权对他人使用的不动产提出保护，必须首先证明自己对该不动产享有所有权，本案中被告及第三人均不是诉争房屋的所有权人，其无权基于所有权对他人使用的不动产主张物权保护，亦更无权自行阻止和妨碍他人占有使用该房屋。原告张贵芳是否对该房屋享有所有权与其无直接法律关系。同时，房屋的修建许可及是否是违章建筑应予以拆除均属行政法规调整认定的范围，若诉讼第三人认为建设单位违反相关法律规定擅自修建违章建筑，侵犯了业主的权利，其也应依据相关行政法律规定主张权利保护。

综上，本院认为，诉讼第三人金叶苑业委会擅自将房屋收回并租赁给被告樊长荣、谭明琴使用的行为，侵犯了原告张贵芳占有使用该房屋的权利，构成侵权，应当承担侵权的主要责任；诉讼第三人金叶苑业委会与被告樊长荣、谭明琴签订的房屋租赁合同违反法律规定应属无效，被告樊长荣、谭明琴亦应承担本案一定责任；诉讼第三人金叶苑业委会依据无效合同已经收取的租金应当直接返还给原告张贵芳，同时，因诉讼第三人金叶苑业委会的侵权行为直接导致原告张贵芳不能正常租赁使用该房屋，故对造成的损失应当承担赔偿责任。原告张贵芳按照其原租赁给他人使用的租金1000元/月要求计算损失的主张本院予以支持；故诉讼第三人金叶苑业委会应当按200元/月赔偿原告张贵芳从2010年1月起至本判决确定的腾退房屋之日止的经济损失；被告樊长荣、谭明琴应腾退房屋给原告张贵芳，并将尚未支付的租金按每月800元折抵为使用费计算至腾退之日直接支付给原告张贵芳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（1）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告樊长荣、谭明琴应于本判决生效后30日内将其正在使用的位于本市神仙树西路2号附1号营业房腾退给原告张贵芳；

二、被告樊长荣、谭明琴应于本判决生效后30日内按每月800元支付从2011年1月至腾退之日止的房屋使用费给原告张贵芳；

三、诉讼第三人金叶苑业委会应于本判决生效后30日内退还收取的租金9600元；

四、诉讼第三人金叶苑业委会应于本判决生效后30日内赔偿原告张贵芳经济损失，按200元/月从2010年1月起计算至本判决确定的腾退房屋之日止；

五、驳回原告张贵芳其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取75元，由诉讼第三人金叶苑业委会承担（此款原告已预交，被告在履行上述付款义务时一并将此款支付给原告）。

如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

  审  判  长王  戈

  人民陪审员但树良

人民陪审员王甫信

                         二Ｏ一一年三月三日

                         书  记  员  叶丽雯