成都高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2011）高新民初字第1574号

原告四川大通房地产经纪有限公司。住所地：成都市青羊区金沙遗址路3号附10号。

法定代表人邱华，该公司总经理。

委托代理人李雷，四川时代经纬律师事务所律师。一般授权代理人。

委托代理人闵东，四川时代经纬律师事务所律师。一般授权代理人。

被告刘梅，女，汉族，1969年2月10日出生，住成都市武侯区人民南路四段50号1栋1单元17楼1号。身份证号码：510111196902100361。

委托代理人曹承磊，北京中伦（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。

委托代理人王锦锦，北京中伦（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。

原告四川大通房地产经纪有限公司（以下简称大通公司）诉被告刘梅居间合同纠纷案，本院于2010年8月19日立案受理。依法由代理审判员张媛媛适用简易程序独任审理，于2011年4月15日、4月27日公开开庭进行了审理。原告大通公司的委托代理人李雷、闵东，被告刘梅的委托代理人曹承磊、王锦锦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大通公司诉称，2010年6月11日，经原告居间促成被告与案外人孙建华达成房屋买卖交易，三方签订了一份《房产买卖合同》，约定被告将其所有的位于成都高新西区蓝岸街505号5幢1单元1楼4号的房屋以410万元的价格出售给孙建华，如因买卖双方或一方违约，造成合同无法履行，违约方应向原告支付成交价2.5%的违约金以弥补原告损失。合同签订后，孙建华如约支付了5万元定金，被告却未按照合同约定履行义务，并明确表示不再履行合同，导致原告无法收取居间服务费。为此，原告请求人民法院依法判令：被告支付原告违约金102 500元。

被告刘梅辩称，1、由于被告签订案涉《房产买卖合同》时未征得配偶即房屋共有人同意，该合同已被人民法院生效判决确认为无效合同，其无效的结果应及于合同书全部内容，且本案中的居间合同作为房屋买卖合同的从合同，也应归于无效，故原告无权依据无效合同向被告主张违约责任；2、原告作为中介方，在被告明确告知其配偶出差在外、无法单独决定、房贷未还清且不知能否顺利转让的情况下极力促成交易，并许诺提供全程服务、维护被告利益。原告作为专业机构，并未尽到如实告知的义务，理应对合同无效承担主要责任，无权向被告主张中介费的损失；3、案涉合同不能顺利履行的责任在于孙建华，其签约后既未及时贷款支付前期房款，又拒绝与被告协商解决，反而将被告诉至人民法院，即便原告要向违约方主张赔偿，也应向孙建华主张；4、案涉合同关于中介费的约定系包含在孙建华向原告支付的25万元房屋过户的税费内，上述金额尚不足以支付正常的过户费用，更不可能还有剩余金额支付原告的中介费，除非原告采取非法手段偷税、漏税，况且，由于合同已被认定无效，原告也没有履行合同约定的中介义务，故原告不存在合法的中介费损失。

经审理查明：2010年6月11日，原、被告与孙建华签订了一份《房产买卖合同》，主要约定，经原告居间，孙建华以410万元购买被告出售的位于成都高新西区蓝岸街505号5幢1单元1楼4号房屋，并在合同签订同时向被告支付5万元定金，原告协助其办理过户等。该合同第1.5条载明：被告承诺，自己有权或已获得其他共有人的授权签订本合同，如因此而导致合同无效或不能履行的，由被告承担违约责任及全部的赔偿责任。第7.3条载明：由于原告已经为被告及孙建华提供居间服务促成合同签订并尽到自己如实告知的义务，故无论基于何种原因被告、孙建华双方不能依本合同之条款成交该房屋，导致原告未能收取居间服务费的，则原告有权要求违约一方依据合同成交价的2.5％支付违约金，以弥补原告居间服务费的损失。第十四条“补充条款”第①条载明：在递件成功当日内孙建华将25万元支付于原告用于办理一切过户费用及中介服务费及被告办理该房所需维修基金。

合同签订当日，孙建华通过原告向被告支付了5万元定金。后来，因被告与孙建华在履行合同的过程中发生争议，孙建华将被告起诉至本院。该案于2010年11月23日判决，现判决已生效。该生效判决确认，案涉房屋系被告与其丈夫李明节在婚姻关系存续期间于2007年1月共同以按揭贷款方式购买，尚未办理房屋所有权登记；由于被告未能证明其出卖该房屋取得了李明节的事前授权或事后追认，故被告擅自处分共有财产的行为应为无效、自始没有约束力。该案判决确认被告与孙建华于2011年6月11日签订的《房产买卖合同》系无效合同。

以上事实，有原告提供的2011年6月11日原、被告与孙建华签订的《房产买卖合同》，同日原告向孙建华及被告向原告出具的《收条》各1张；被告提供的1997年12月24日被告与李明节的《结婚证》复印件，2007年1月23日被告及李明节与交通银行股份有限公司成都分行营业部签订的《个人住房抵押贷款合同》复印件，2010年11月23日成都高新区人民法院作出的（2010）高新民初字第1619号《民事判决书》及其生效确认书予以证明。本院审查后认为，以上证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，其中被告提供的结婚证及贷款合同虽系复印件，但其相关内容已被生效判决确认，故予以采信。

原告还向本院提供了：1、2010年7月20日孙建华出具的《委托书》用以证明孙建华委托其丈夫赖俊代办案涉房屋购买事宜；2、载有原告员工与被告之间电话录音的光盘、《四川移动本地话单》、《四川移动通信预收款专用收据》用以证明被告明确表示不再出卖房屋的违约事实；3、原告出具的案涉房屋《代付费用及收取中介服务费清单》、《成都二手房交易税费明细表》用以证明原告未能向孙建华收取的中介费损失。被告质证后对上述第证据1的真实性不持异议，但认为该证据反而证明原告在签约时没有尽到审查义务、确认被告配偶是否同意，故对合同无效负有很大责任；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据已被生效判决予以否认；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，认为相关税费应以房屋实际成交价为依据，且原告根本不存在损失。本院审查后认为，原告的证据1与本案争议焦点并无关联，证据2已被生效判决确认非法，证据3系原告单方出具且未提供其他证据佐证，故均不予采信。

本院认为，第一，案涉合同的效力问题。原、被告与孙建华在2010年6月11日签订的《房产买卖合同》虽在形式上为一份合同，但实质上包括了被告、孙建华之间的房屋买卖合同与原、被告、孙建华之间的居间合同，且居间合同并不必然依赖于房屋买卖合同的存在而存在。被生效判决确认无效的乃是被告与孙建华之间的房屋买卖合同，该案审理的仅仅是买卖合同关系，并未涉及居间合同的内容。原、被告、孙建华之间的居间合同，其系各方当事人缔约时的真实意思表示，并未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。

第二，被告是否应向原告承担违约责任的问题。原告诉请被告向其承担违约责任的合同依据系《房产买卖合同》第7.3条，事实依据系生效判决已确认被告与孙建华的房屋买卖合同无效，且主要原因在于被告擅自处分夫妻共同财产，现原告已不能收取合同约定的中介费；且由于上述合同第1.5条的明确约定，原告不存在过错，故应由被告承担全部责任。就合同第7.3条的适用条件而言，其前提在于“丙方（原告）已经为甲（被告）乙（孙建华）双方提供居间服务促成合同签订并尽到自己如实告知的义务”。被告与孙建华经原告居间签订合同已无异议，原告是否已尽到如实告知的义务则尚需审查。作为专门的房屋买卖中介机构，原告理应具备比买卖双方更为专业的交易知识及更为丰富的交易经验，包括处分共同财产须经共有人同意等。在提供居间服务时，原告应审查相关财产的基本资料，包括其是否存在共有情况以及是否具备处分共同财产的基本手续等，并将上述事项告知交易双方。在本案中，被告出售的乃是通过银行按揭贷款方式购买、尚未办理产权登记的合同房，原告至迟在买卖双方签约时已经知道这一情况，其应当审查该房屋的商品房备案合同以及相应的贷款合同，询问被告是否有配偶、该房产的共有情况及共有人是否同意出售等事项，并根据审查情况要求被告提供共有人同意出售的书面意见等材料。原告现并无证据证明其向交易双方告知或审查了相关情况，故本院认为原告未能证明其已尽到了专业中介机构应当履行的如实告知义务。因此，尽管由于被告擅自处分夫妻共同财产导致房屋买卖合同被确认无效，从而使居间合同无法继续履行、原告无法收取居间费用，但是由于原告并未证明其在提供居间服务时尽到了如实告知的义务，因此无权依据合同约定要求被告承担违约责任。

综上，原告主张被告承担违约责任的依据不足，故本院对其诉请不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告四川大通房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。

本案案件受理费减半收取1 175元，由原告四川大通房地产经纪有限公司负担（此款已由原告四川大通房地产经纪有限公司预交）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 

代理审判员  张媛媛

二○一一年四月二十七日

书  记  员  狄  强