成都高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

 (2011)高新民初字第639号

原告四川正源实业有限公司。住所地：成都市高新区玉林西路96号。

法定代表人杨正文，该公司总经理。

委托代理人杨杰，男，汉族，1982年9月2日出生，住四川省大邑县安仁镇新和村6组。身份证号码：510129198209023110。特别授权代理人。

委托代理人冉红，女，汉族，1982年10月22日出生，住四川省营山县朗池镇北坝横街11号。身份证号码：511322198210226422。一般授权代理人。

被告唐勤秀，女，汉族，1954年9月30日出生，住成都市高新区玉林西路96号3栋2单元2楼1号。身份证号码：510102195409300043。

原告四川正源实业有限公司（以下简称“正源公司”）诉被告唐勤秀物业服务合同纠纷一案，本院于2011年1月17日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员李彤独任审判，并于2011年2月18日和2011年3月8日两次公开开庭进行了审理。原告正源公司的委托代理人杨杰、冉红，被告唐勤秀均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。

原告正源公司起诉认为，被告系成都高新区玉林西路96号3栋2单元2楼1号房屋业主，原告是上述物业的物业服务公司。被告自2008年7月开始一直未交纳物业服务费用，截止2010年12月被告总计欠交物业服务费4 154.44元，经原告多次催收，被告至今未付。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告立即向原告支付逾期未交纳的物业服务费4 154.44元；2、被告向原告支付违约金2 000元。

被告唐勤秀辩称：1、原告房屋质量不合格，在2008年的地震中房屋大面积破损；2、原告擅自搭建房屋，增加屋体重量；3、原告物管费收取不规范，约定每月每平方米1元，但实际收取1.2元，发票亦未如实填写；4、小区公用过道收费从未向业主报账，约定每六个月报一次账，但从未报过，且存在乱收费的现象；5、小区公用设施管理欠缺；6、原告多年来从未召集业主开会，未积极配合成立业主委员会。综上，原告违约在先，其主张收取物业管理费和违约金没有事实和法律依据。

经审理查明，被告唐勤秀系成都高新区玉林西路96号3栋2单元2楼1号（梧桐世家）电梯公寓的业主，该房屋建筑面积为115.4平方米，原告正源公司为被告房产所在小区提供物业服务。原、被告双方分别于2002年12月25日、2003年10月1日签订了《前期物业管理服务协议》、《业主公约》，其中《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定交纳物业管理费的时间为“每季度末的最后一个星期”、第二款约定物业管理服务费用为“住宅按建筑面积每月每平方米约1.00元”，第九条第四款约定，如业主不按约定交纳物业管理费用，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每日1%交纳违约金。2003年9月25日，成都高新技术产业开发区物价局出具成高价发[2003]23号《关于“梧桐世家”电梯公寓物业管理费标准的批复》，该批复同意原告所属“梧桐世家”电梯公寓物业管理费按建筑面积每月每平方米1.20元收取。自2008年7月起，被告唐勤秀一直未按约交纳物业管理费用。截止2010年12月底共计欠缴物业管理费用4 154.44元。

另查明，成都市高新区玉林西路96号3栋2单元13层1号系案外人闫家芬所有，该房屋具有相关行政主管部门颁发的产权证书。

以上事实，有原、被告双方的当庭陈述、《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、《关于“梧桐世家”电梯公寓物业管理费标准的批复》、《房屋产权证》等书证材料证据在案佐证。

本院认为，原、被告双方先后签订的《前期物业管理服务协议》、《业主公约》均系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，均属合法有效，应受法律保护。原告作为物业服务企业提供了物业管理服务后，有权依据法律和合同的规定获取物业管理费。被告辩称其不应交纳物业管理费用的理由为：1、房屋质量不合格；2、原告擅自搭建房屋，增加屋体重量；3、原告物管费收取不规范，约定每月每平方米1元，但实际收取1.2元；4、原告未按约定公布物业管理费用的收支情况；5、小区公用设施管理欠缺；6、原告未召集业主开会，未积极配合成立业主委员会。上述辩称理由的第1、6项，因原告作为物业管理公司对房屋质量是否合格和成立业主委员会的事宜并不负有义务，故被告的该两项答辩意见理由不成立；对于第2项被告答辩理由“原告擅自搭建房屋”，因原告在诉讼中提供了该房屋的产权证明文件，已证明该房屋系合法建筑，故被告的该项答辩意见不能成立；对于被告的第3项答辩理由，关于物业管理费的收取标准问题，由于成都高新区物价局对被告所居住小区已明确批复，同意原告对被告所居住小区按建筑面积每月每平方米收取1.2元物业管理费，原告按规定收取物业管理服务费符合规定，故被告的该项答辩理由亦不成立；关于被告提出的第4、5项答辩意见，虽物业管理费用收支情况的定期公示和小区公共设施的维护管理是物业服务公司应当履行的职责，但如何公示和管理不能以个别业主的意志为转移，被告若认为原告未履行上述职责可以通过相应途径得到解决。为此，被告以4、5项答辩意见为由，拒绝交纳物业管理费的理由不能成立，本院不予采信。综上，原告以《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、成都高新区物价局《关于“梧桐世家”电梯公寓物业管理费标准的批复》为根据，要求被告支付物业管理费用的请求成立，本院予以支持。原告在诉讼中要求被告承担每日1%违约金的请求，因《中华人民共和国合同法》中规定的违约金，主要是以补偿损失为认定基础，本案中，被告迟延交纳物业管理费，给原告造成的损失是资金占用利息的损失，为此，本院对双方约定的违约金条款予以适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条之规定判决如下：

一、被告唐勤秀应于本判决生效之日起十日内向原告四川正源实业有限公司支付2008年7月至2010年12月的物业管理费用共计4 154.44元以及违约金（从2008年9月起，按被告唐勤秀每季度应交纳的物业管理费138.48元为基数，参照银行同期贷款利率计算，直至上述款项实际付清之日止）；

二、驳回原告四川正源实业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取25元，由被告唐勤秀负担（此款原告已预交，被告在履行上述付款义务时一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

代理审判员   李  彤

二Ｏ一一年三月八日

                             书  记  员   张  睿