余某等诉张某等房屋预售合同纠纷案

原告：余某

原告：袁某

被告：张某

被告：罗某

被告：某区房地产管理局

【诉请与抗辩】

　　原告余某诉称：本区某正街20-7号房屋于l993年ll月以袁某的名义从某区房管局某房管所购买。我们共计缴纳购房款163400元。l995年5月，我们才得到房屋，但某房管所一直未为我们办理过户手续。今年2月，某房管所通知我们将购房合同、缴款发票、身份证等交给张某（原系我的女婿）让他去办理有关产权变更手续。但今年3月26日，张某却让我妻子袁某在一张他写好的委托书和协议书上签字，把我们所购买的房屋售与罗某，张某收取了罗某的购房款，而我却一无所知。我认为该房屋系我夫妻的共同财产，张某采取欺骗手段得到我妻子袁某的委托书，进而把我们所有的房屋售与罗某的行为侵犯了我们的合法权益。所以请求法院认定张某的售房行为无效，该房屋应归我们所有。

　　原告袁某诉称：我同意我丈夫的意见，本区的某正街的20-7号房屋虽然是以我的名义买的，但是以夫妻的积蓄共同购买的，应属于我们的共同财产。今年2月，为了办理房屋的产权变更登记手续，将我的身份证、购房合同、缴款发票等交给张某，让他去办理有关手续。但在今年3月26日，他却让我在一张委托书上和协议书上签字、盖章、盖手印，出于对张某的信任，我没有细看内容就盖章、签字、盖手印。没想到张某却拿着委托书把我们的房子卖给了罗某，卖房款全部由张某收取。张某的行为严重损害了我们的合法权益，应是无效民事行为。我认为上述房屋仍应归我们所有。张某应把收取的购房款退还给罗某。

　　被告张某辩称：我原系余某、袁某的女婿，现已与其女儿离婚。l993年11月，余某、袁某购买本区某正街20-7号房屋时，余某、袁某就委托我办理有关手续。l995年5月，我们得到房屋后曾出租他人，也是我帮他们收取租金，然后交给他们。今年2月，某房管所通知余某、袁某办理产权变更登记手续时袁某即将她的身份证、缴款发票等交给我，委托我去办理有关手续。由于所购房屋的公摊面积较多，因此，余、袁二人表示不要房屋了，让我找人把房子卖了。因为罗某表示要买房，所以，今年3月26日，在袁某家中，由我拟写了一份委托书和协议书，内容是袁某委托我出售该门面房所有权。袁某看到后签了字、盖了章，但罗某仍不放心，又亲自见到了袁某，并让袁某在委托书和协议书上盖了手印。后来，我又以袁某的名义和罗某签了一份协议，明确售房款为l3万元。当日，我和罗某即将委托书、协议书、售房协议交给某房管所，由罗某与某房管所完善手续。罗某即交给我l2万元。隔了几天，又付给我l万元，共计l3万元。

　　这13万元我没有交给余某、袁某，我向他们写了一张借条，注明由我借3年，3年后，我连本带息还他们20万元。这l3万元我已经全部用于购买股票。

　　被告罗某辩称：本区某正街二巷20-6号门面房是我向某房管所购买的。今年2月，某房管所通知我办理有关产权变更登记手续，我才认识了张某。张某告诉我因为家里的人认为该房屋公摊面积较大，不愿意买，要出售。我考虑到两间门面房相邻，就表示愿意购买。我和张某谈好买房价格为l3万元。张某提供了袁某的签字、盖私章的委托书，我仍不放心，又和袁某见了一面，让袁某在委托书和协议书上加盖了手印。今年3月26日我和张某又签了一份协议。后张某将委托书、协议书、售房协议书交给某房管所，并将我的私章交给某房管所，委托某房管所为我办理产权过户手续。同时，我即付给张某售房款12万元，隔了几日又付给张l万元，共计13万元。现我已经取得该房屋的产权，我认为我们的买卖关系是合法有效的。

　　被告某区房管局辩称：l993年，我局下属某房管所准备在某正街修建非住宅，当某房管所办妥规划手续、拆迁许可手续、施工图纸出来后就进行了非住宅预售。同年11月22日，袁某向某房管所购买了某正街二巷21-49号片区甲栋底层非住宅一套，共计建筑面积38平方米。袁某分两次付清全款。l995年5月，某房管所将现房交给袁某使用。l996年l2月，某房管所取得本区某正街二巷20号房屋产权。l998年2月，某房管所通知袁某办理房屋产权变更登记手续。袁某委托其女婿张某来办理有关手续。同年3月底，张某和罗某一起持盖有袁某私章、手印、并有袁某签字的委托书、协议书来到某房管所，表示袁某已经将其购买的该房屋售与罗某，要求在某房管所办理有关产权变更登记手续。经某房管所审查，袁某出具的委托书是真实的。因此，某房管所和罗某签了一份《某市房地产买卖合同》并为罗某办理了房屋产权变更登记手续。我们认为袁某委托张某卖房给罗某的行为是真实的，请求法院驳回余某、袁某的诉讼请求。

　　【举证情况】

1.一审举证情况

1）原告向法院提交的证明材料目录及其证明对象

（1）袁某提供某房管所向其出具的缴款发票一份，证明袁某曾出资购买该房屋。

　　（2）1993年11月20日某房管所与其签订的《售房合同》一份，证明袁某曾向某房管所购买该房屋的事实。

　　（3）某区字第43866号《房屋所有权证》，证明袁某对该房屋享有所有权。

　　（4）张某向其出具的借条一份，证明张某未将购房款交与袁某。

2）被告张某向法院提交的证据材料目录及其证明对象

袁某向其出具的委托书一份，上面有袁某签字、盖章和手印，证明袁某曾向其作出真实有效的委托其出卖该房屋的意思表示。

3）被告罗某向法院提交的证据材料目录及其证明对象

其与张某签订的售房协议书两份，袁某向张某出具的委托书一份，编号为973619号的《房屋所有权证》，证明罗某所购的房屋权源合法有效，袁某出卖房屋的意思表示真实有效。

4）被告某区房管局向法院提交的证据材料目录及其证明对象

其与罗某所签订的《某市房地产买卖合同》一份，证明罗某所购房屋的产权系合法取得。

2.二审举证情况

二审中，原、被告双方均未提出新的证据。

　　【质证和辩论情况】

一审质证与辩论情况

1.被告对于原告所提供的证据及其诉讼主张的意见

（1）被告张某认为，从原告所提供的证据看来，原告取得的房屋所有权合法是事实。但是现房屋已经合法转移给他人。对于卖房所得款项，未交给袁某也是事实。但是已向原告打借条，表明我承认欠他们的钱。所以原告起诉没有理由。

　　（2）被告罗某认为，我从原告手中合法取得所有权。我方提供的证据表明，张某先是得到了产权人授权，而后将房屋卖给我方。而且我方已经进行产权的转移，并进行了产权变更登记手续。所以，应该保护现在产权人的合法权益。要么谁还敢放心买房？

　　（3）被告某区房管局认为，我方把房屋卖给罗某的行为是真实有效的，从原告和其他被告提供的证据来看，原告与罗某的交易行为通过张某作为中介而发生，形成完整的交易链条。应该说一切责任与我方没有关系。

2.原告余某、袁某对于被告所提供证据的意见

原告认为，张某所提供的委托书是在袁某精神不正常的情况下获得的，所以获得的委托书不能代表袁某真实的意思表示。张某对争议房屋没有将其出卖的代理权。而且张某未将购房款交与袁某，侵害了我们夫妻的合法权益。所以应认为该买卖关系无效，同时返还我们夫妻的共同财产。

二审质证与辩论情况

原、被告双方未提出新的与一审相异的质证与辩论意见。

　　【认证与判决】

1.  一审法院认证和判决（摘要）

根据双方所提供的证据和双方的当庭陈述，法院对于以下事实予以认定：

（1）某区房管局某房管所在未取得相关的房屋预售许可证的条件下，进行了房屋预售。

（2）在1993年11月22日，某房管所与袁某签订了《售房合同》，双方约定的标的即为系争房屋。并且于l995年5月按照合同约定将房屋交给袁某管理使用。

（3）某房管所在1996年取得整栋房屋产权的两年后，通知袁某办理房屋产权的买卖转移登记手续。袁某便委托张某办理。

张某随后撰写一份委托书，其内容为：“我有某正街二巷20-7号门面房一间，现委托经办人张某代理出售该门面房的所有权，并具有法律效力。”同时又拟定一份协议书，其内容为：“袁某在某正街二巷20-7号的门面房一间，现出售给罗某，并请经办人张某代理经办，以后一切后果与某房管所无关。”袁某在该协议书上签字、盖章、盖手印。当日，张某与罗某签订了《售房协议》，其内容为：袁某于1993年11月23日购某正街门面房一间，现自愿以每平方米3500元售给罗某，一次性结清，总合计壹拾叁万叁仟元。双方签字生效，各持一份。注：购方自行办理产权过户手续和自负所产生的一切费用。

（4）张某在罗某交款后将上述委托书、协议书、《售房协议》交给某房管所，罗某并将自己私章交给某房管所由某房管所为其办理房屋产权的买卖转移登记手续：罗某分两次完成合同约定的房款给付。某房管所在为罗某办理产权登记转移手续时，其与罗某另行签订了一份《房地产买卖合同》，约定将该房屋出售给罗某，价款为l24000元。合同落款时间为l996年7月12日。l998年4月9日，罗某取得本区某正街二巷20-7号房屋产权。

法院认为，预售商品房必须取得《预售商品房许可证》，某房管所在未取得商品房预售许可证的情况下将本区某正街二巷20-7号非住宅房屋卖给袁某，其买卖行为是无效的。而袁某在未取得房屋产权的情况下，又将该房屋卖给罗某，也系无效民事行为。无效的民事行为不受法律保护，双方应各自返还从对方取得的财产，并赔偿对方因此所受的损失。鉴于某房管所与罗某签订该房屋《房屋买卖合同》将该房屋出售给罗某并向市房地产交易所办理了该房屋产权的买卖转移登记手续，故罗某应将房屋价款给付某房管所。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第58条和第61条的规定，判决如下：

一、某市某区房地产管理局某房管所与袁某于l993年11月22日签订的《售房合同》无效；袁某与罗某于1998年3月26日签订的《售房协议》无效。

　　二、由某市某区房地产管理局返还袁某购房款人民币163400元。此款，在本判决生效后立即付清，并从1994年5月24日起至还款之日止，按中国工商银行同期贷款利率赔偿占用此款利息损失，利随本清。

　　三、由张某返还罗某购房款人民币13万元。此款，在本判决生效后立即付清，并从1998年4月1 E1起至还款之日止，按中国工商银行同期贷款利率赔偿占用此款利息损失，利随本清，袁某承担连带清偿责任。

　　四、驳回余某、袁某的其他诉讼请求。

2.二审法院的认证与判决（摘要）

本院认为，袁某与房管所签订的《售房合同》虽然手续不完善，但系双方在平等、自愿的基础上签订，且袁某已按约定缴纳了购房款，并已实际管理和使用房屋多年，又没有其他违约行为，应认定该合同有效。袁某经鉴定在卖房签字时已无民事行为能力，其委托张某售房的行为无效。张某未征得袁某法定代理人余某的同意，无合法代理权，其与罗某签订的《售房协议》应属无效。张某系无权代理人，且未将l3万元房款交给袁某，故此款应由张某负责退还给罗某。罗某所付款的利息损失可与其使用房屋的收益（房租）相抵，其办证支出的税费1643.5元，应由张某负责赔偿。张某向袁某出具了借条，但因袁某无行为能力，且未取得l3万元的合法所有权，故该借款行为无效。在张某离婚调解协议书上未明确20万元债务的债权人，不具备执行内容，故不存在张某上诉所称对13万元售房款负双重责任之说。张某未征得余某同意而私下取得无行为能力人袁某的委托出售房屋，且未将售房款给付袁某，具有过错，应承担侵权赔偿之责。袁某自罗某于l998年4月23日取得该门面房所有权后，即丧失了对该门面房的占有、使用、收益、处分的权利，每月损失的租金1500元，此损失理应由张某负责赔偿。罗某与房管所签订的《房地产买卖合同》系为办证方便，双方并无交易行为，该协议不是双方真实意思表示，应属无效。房管所收取的公摊面积房款6303元应予返还。原审判决有误，应予纠正。根据法律的规定，判决如下：    .

　　一、撤销一审法院就本案所作民事判决。

　　二、某房管所与袁某于l993年11月22日签订的《售房合同》有效，房屋属袁某所有；罗某于本判决生效之日后l0日内将该房屋交还给袁某管理使用。

　　三、张某代理袁某与罗某于l998年3月26日签订的《售房协议》无效，张某于本判决生效后l0日内返还罗某购房款13万元，赔偿罗某经济损失l643.5元，逾期按中国建设银行同期贷款利率计算，利随本清。

　　四、罗某与房管所就争议房屋签订的《房地产买卖合同》无效，房管所于本判决生效后l0日内返还罗某购房款6303元，逾期按中国建设银行同期贷款利率计算，利随本清。

　　五、张某于本判决生效后10 日内赔偿袁某自1998年5月至1999年9月的租金损失25500元，逾期按中国建设银行同期贷款利率计算，利随本清。

　　【证据运用评析】

1.  证明责任分配和证明思路

对于本案而言，其实存在两个交易，三个合同。第一个交易是在某区房管局某房管所与袁某之间发生；第二个交易是在袁某与罗某之间发生。三个合同中第一个合同是某房管所与袁某所签的房地产预售合同；第二个合同是张某代理袁某与罗某所签的房屋买卖合同；第三个合同是罗某与某房管所所签订的房地产买卖合同。在发生纠纷之际，争议房屋由罗某占有与使用。一审与二审的差异在于，一审认定第一个交易中所签的合同因为不具备房屋预售许可证，所以该合同无效。同时认定在第二个交易中的买受人罗某与某房管所签订的合同有效。而且进行了产权变更登记手续，具有物权登记效力，所以应保护罗某的房屋所有权。二审则认定，第一个交易中所签的合同有效，该房屋应归第一个买受人袁某所有。而第二个交易即张某代理袁某与罗某所签的合同无效。同时认定罗某与某房管所所签的合同，因不具备真实的交易意思而无效。罗某只是获得有关债法的请求权。

　　分析本案可知，原、被告各自承担的举证责任和欲使自己的诉讼请求得到法院支持的证明思路如下：对原告袁某而言，其承担的举证责任是，其房屋权源合法有效，其为合法的房屋所有权人。张某是无权代理，所以其代理后果不能由被代理人来承担。

　　房屋不能通过这种断裂的交易链条转移到罗某名下。袁某对于房屋权源合法所提供的证据有缴款发票、房地产预售合同及编号为43866的《房屋所有权证》，说明袁某成功地证明其为争议房屋的原所有人。而被告张某、罗某、某区房地产管理局对于其各自的诉讼主张，则应提出有力的证据证明：原告袁某对房屋根本不享有所有权，或者原告有关售房委托是合法有效的且其代理行为也是合法有效的，或者张某已经依法从原告处取得了房屋的所有权。

2.  本案证据运用研究

从民事证据规则来看，对于代理权发生争议时，应由主张有代理权的一方承担举证责任。张某出具的委托书及袁某的签字、盖章、盖手印足以卸去其举证责任。而原告则必须证明其委托张某仅为办理产权变更登记手续，而非对其作出委托卖房的意思表示。在一审中，原告对此举证不力。但在二审中，原告方已经证明袁某在签字时已经丧失行为能力，则表明后来代理人所取得的委托书是采取欺骗手段得到的，不能证明其对卖房行为有合法的授权。原告方所提供的证据是某区法院所作出的对袁某不具有民事行为能力的宣告，因其属于基于公权力而取得的证据，所以其证明效力要优于其他证据。由此张某代理袁某所签订的协议应属于无效协议。嗣后，罗某到某房管所为办理产权转移登记手续方便而与某房管所签订的合同因无真实的交易意思，所以应属于无效合同。即使依据该虚假合同而办理的产权变更登记手续也因其存在瑕疵，而得撤销其登记效力。

　　对于被告张某而言，须举证证明其对于该代理卖房行为有代理权。张某作为代理人，应将代理后果依据其基础关系委托合同交给被代理人袁某。如果是无权代理，则应向相对人承担缔约过失责任或者侵权责任。在一审中，张某成功地证明了其享有代理权，但却将代理后果即卖房款拒不交还被代理人，只是向被代理人出具借条。而出具借条的行为，不足以作为其抗辩理由。张某应该返还该款项。

　　事实上，在本案的二审中，通过原告的举证，已经证明张某系无权代理。所以张某应向相对人承担相应的法律责任，返还购房款l3万元，以及赔偿相应的损失。

　　对于被告罗某而言，要想取得房屋所有权，则需证明其取得权源合法。罗某通过《售房协议》、《房地产买卖合同》及编号为973619的《房屋所有权证》，证明其系合法取得房屋所有权。但从事实来看，由于《售房协议》及《房地产买卖合同》均因不同的原因而无效，所以罗某无法凭《房屋所有权证》而证明其房屋权源合法。也就是说，因其交易关系无效，所以他无法取得房屋所有权。

　　一审判决认定，因某房管所预售房屋的行为未取得房屋预售许可证，所以其预售行为无效。袁某与某房管所签订的合同为无效合同。认定合同效力一般认为需从四个方面来看，签订合同的当事人主体是否合格，其意思表示是否真实，所签订的合同是否违反法律与行政法规的强制性规定以及标的是否确定和可能。但一审认定预售合同无效的理由，是因为某房管所未取得房屋预售许可证，违反了法律和行政法规的强制性规定。但是该判决并未揭示出商品房预售合同因未办理许可证而无效是依据哪条法规的规定，说明在司法实践中，书写文书时对于判决理由部分的说理还不充分。

　　同时在判决书中又认为，“袁某在未取得该房屋产权的情况下，出卖房屋”与案件的基本事实不符。依据本案事实，袁某应该在1998年3月26日就取得了房屋所有权凭证，否则编号为43866的《房屋所有权证》从何而来。而罗某与某房管所签订的《房地产买卖合同》本无真实的交易意思，所以不能作为保护其房屋所有权人的理由，否则袁某也取得房屋所有权证，为何不进行保护呢？

　　二审判决认为，双方签订了《房屋预售合同》并已实际履行，应认定合同有效。而袁某委托张某卖房时已经丧失行为能力，所以授权行为无效，由此所签的《售房协议》依据代理的一般原理，也是属于无权代理，当事人可以主张该代理行为无效。

　　而罗某与某房管所签订的《房地产买卖合同》是为办证方便，没有真实交易意思，其也属于无效协议。所以罗某的诉讼请求不能得到保护。二审判决正确，再审支持了二审的判决也说明了这一点。但二审与再审判决存在的一个瑕疵，就是只从债法（合同法）的角度去确认当事人所享有的权利，而未从产权变更登记来认定原告所享有的权利。说明司法实践中，对产权变更登记的民事性质认识尚不足。