条文精解

本条是关于买卖合同标的物的规定。买卖合同的标的物，从种类上来说有三种：流通物、限制流通物和禁止流通物。买卖合同的标的立当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律限制流通的物，只能在限定的领域流通，如枪支的买卖，而且也只能是在特定的某些主体之间进行。关于限制流通物的买卖，如果买卖主体适格，合同应当认定为有效，否则应认定为无效。法律禁止流通的物则不得作为买卖标的物，如淫秽书刊，关于禁止流通物的买卖，合同一律无效。

实物难题

在司法实践中，法官碰到的问题经常是：如果出卖的标的物不属于出卖人所有或者出卖人有权处分的，该买卖合同的效力如何?关于这个问题，其涉及的民法理论相当复杂，但是，合同法在总则第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，一般认为，此种情形的合同应当认定为无效。

案例释评

罗春华等诉罗贤旺等财产权属案

    原告罗春华、罗春云诉称：被告罗贤旺系两原告的父亲，原、被告于1995年在原老屋基础上拆旧翻新，建了一幢三直二层房屋。2001年两原告的母亲病故。2003年1 1月中旬，被告擅自将该共有房屋出卖给第三人刘裕灵，虽有两原告的阻拦，仍办理了相关交易手续。两原告起诉，要求确认被告与第三人之间的房屋买卖行为无效。被告罗贤旺辩称：所出卖房屋系被告所建，两原告不享有所有权。被告与第三人之间的房屋买卖行为已经完成，两原告无权干涉。第三人刘裕灵述称：在与被告完成房屋交易手续之前，两原告虽曾出面阻拦，但未能按第三人的要求如数退回购房订金。现第三人与被告的房屋买卖行为已经房管部门确认，故合法、有效。法院查明事实后认为，被告所出卖房屋系原、被告共有财产，被告认为两原告不享有所有权与事实不符。本案涉及的房屋虽由被告与其妻何九芳主持所建，但在1995年建房时，两原告均已成年，并且在建房中也出了一定的人力与财力，故该房屋应认为家庭共有财产。此外，何九芳病故后，其在共有房屋中所享有的所有权，两原告作为第一顺序继承人，有权继承得相应份额。可见对于所争执房屋，两原告是享有一定所有权的。本案第三人清楚被告家庭的基本情况，应当知道被告所出卖的房屋系原、被告共有财产，却在两原告极力反对的情况下，仍同被告完成成房屋交易手续，其行为不符合相关法律规定。故判定被告罗贤旺与第三人刘裕灵之间的房屋买卖行为无效。   

点评

《合同法》第一百三十二条第一款规定，出卖的标的物，立当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中作为家庭财产的房屋由于未进行分家析产，应认定其为家庭人员共同共有。根据最高人民法院《民通意见(试行)》第八十九条之规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。被告在对所出卖房屋不享有完全所有权和处分权的情况下，要出卖房屋必须征得共有人即两原告的同意。同时根据最高人民法院《民通意见（试行）》第八十九条之规定，部分共有人处分共有财产时，如第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。这里所提的“善意”应解释为主观上无恶意、客观上不知情。可见法律已明确规定，第三人只有在善意且有偿的情况下，其所取得的财产才受法律保护。本案第三人取得的房屋所有权虽是有偿的，并且已按规定办理了产权变更手续。但第三在了解原、被告家庭基本情况的前提下，应当知道被告所出卖的房屋系原、被告共有财产；两原告在其完成交易手续前极力反对。由此可知第三人取得财产是恶意的，不受法律保护。因此，法院依法确认被告与第三人之间的房屋买卖行为无效。

相关规定

《中华人民共和国民法通则》

第七十二条  财产所有权的取得，不得违反法律规定。

按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第八十条第三款  土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。

第八十一条第四款  国家所有的矿藏、水流，国家所有的和法律规定属于集体所有的林地、山岭、草原、荒地、滩涂不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。