一审、二审认定口头居间合同存在，再审终推翻 ——评斯某诉某管理局居间合同纠纷一案
案情简介：
原告（二审被上诉人、再审被申请人）：斯某
被告（二审上诉人、再审申请人）：浙江省某管理局
2001年9月18日，被告将其所有的某风景区114号别墅由其下属部门房产基
建科移交给另一下属部门物业管理中心管理及对外招租，因种种原因一直未成功。
为此，某管理局作出会议纪要：物业管理中心招租成功，可提成租金的20%为中
心所用。原告系物业管理中心员工。2003年10月历浩与物业管理中心洽谈，提出
由其出面招租，一旦租赁成功，需5%提成。物业管理中心对原告的要求表示需请
示被告领导。经原告与上海客户黄某等人洽谈招租事宜，促成了被告与黄某就114
号房屋租赁一事达成协议。2003年11月1日，被告与黄某签订了租赁合同，合同租
金420万元。
同年1月19日，原告又与黄某达成补充协议，延长租赁期限，增加租金80万元。
合同签订后，黄某向被告支付了全额租金。2005年8月29日，原告向物业管理中心
报告，要求支付报酬25万元。同年12月23日，物业管理中心将原告的要求向被告
请示，并表明奖励之事当时得到被告原局长的口头同意。2006年4月16日，被告
有关领导答复，对引资人原告的奖励应由物业管理中心支付。物业管理中心以无权
、无钱为由不予支付。
原告于2006年9月26日在某县法院向被告起诉。请求被告支付居间报酬25万元
及逾期付款利息。被告辩称，双方当事人从未以口头或书面形式签订过居间合同，
本案不属于居间合同纠纷等，要求驳回原告诉讼请求。该案共历时两年半，经历了
一审、二审和再审，终有定论。
争议焦点：
本案一审、二审、再审三个程序中，争议焦点虽然也涉及原告是否适格
诉讼主体等问题，但是核心的争议焦点都是双方当事人之间是否存在口头
居间合同关系，这也直接决定了本案的结果。
审理判决：
一审法院根据原告提供的证据：原告出具的《关于要求提取引进房屋发
包奖金的报告》（以下简称“《报告》”），物业管理中心出具的《关于某风
景区114号别墅租赁情况说明》（以下简称“《说明》”）和《关于ll4号别墅
租金分配一事》（以下简称“《租金分配一事》”）以及相应的交接和会议纪
要等，认定双方之间已就原告根据被告下属部门物业管理中心的委托，为被
告114号房屋租赁一事提供订立合同的媒介服务，促成租赁合同成立的，提
取5%的报酬一事达成一致，已经形成了口头居间合同关系。据此，原告要
求获得居间报酬的请求予以支持，但是延长租赁期限的协议与原告的媒介服
务不具有直接关联性，因此对应的80万元合同金额，原告不享有报酬请求权
。逾期付款的违约金应从原告向被告主张支付报酬的2005年8月29日起计
算，酌定为1万元。一审法院于2007年9月12日判决，被告向原告支付报
酬21万元，逾期付款利息1万元，合计22万元。
被告不服一审判决，向某市中院提起上诉称，原被告双方之间不存在居
间合同关系，被告为物业管理中心员工，为招租事宜开展工作是其本职工
作，其实施奖励也应是由内部劳务关系而产生的奖金。因此，一审法院适用
《合同法》第426条关于居间合同的法律规定，是错误的。被上诉人则辩称，
其取得报酬是合理合法的，一审法院认定事实及适用法律均无不当。
二审法院认定事实与一审法院相同，认为本案争议焦点是双方之间是
否存在居间合同关系。二审法院认为，根据物业管理中心出具的《说明》及
《关于租金一事》两份证明，114号别墅未出租期间，被上诉人向物业管理中
心提出，由其出面招租，如招租成功，需5%提成。在物业管理中心向上诉
人汇报同意后，告知了被上诉人。后由于被上诉人的工作，2003年11月1
日促成了上诉人与黄某之间的租赁协议达成。因此上诉人与被上诉人之间
存在口头居间合同的事实存在。同时，二审法院根据上诉人会议纪要等证
据，认定物业管理中心系上诉人的下属职能部门，其民事责任由上诉人承
担。二审法院于2008年1月16日最终判决：驳回上诉，维持原判。
二审判决后，浙江省某管理局向某省高级人民法院提出再审申请，认为
再审申请人与再审被申请人之间存在口头居间合同缺乏证据证明，物业管
理中心出具的《说明》及《关于租金一事》两份证明，均无再审申请人就建立
居间合同关系承诺的事实，提到的是奖励金而非居间佣金，而且再审被申请
人身份系物业管理中心员工，为招租事宜开展工作乃分内职责，不具备与再
审申请人建立居间合同的资格，即使物业管理中心对员工实施奖励，也只是
基于劳动关系的内部奖励。再审申请人提供了其原局长范某的说明作为新
证据，与物业管理中心出具的《说明》一起，证明就本案争议的内容，原
局长范某是否同意过奖励金及奖励金的数额，根本没有出现过居间佣金的概念。
某省高院审查后于2008年9月2日决定对本案进行提审。对于事实的认
定，再审除对原一审、二审法院查明的事实予以认定外，还查明：原审认定
事实的主要证据《说明》和《关于租金一事》系物业管理中心葛某以物业管
理中心的名义分别于2006年3月8日及同年4月19日出具的。《说明》载明
“在与上海客户黄某洽谈前，斯某提出一旦租赁成功需5%提成。当时请示
范局长，范局长说可以但需在物业管理中心的管理费中支付”,《关于租金一
事》载明“对于引资人斯某的奖励金由物业管理中心支付，管理局不能支付，
因管理局是政府机关。物业管理中心是企业，可以支付，只要物业管理中心
班子讨论同意后再打报告提请管理局领导审批就可以。”2007年9月12
日，再审申请人原局长范某给二审法院出具证明称：没有向斯某说过奖励多
少的话。再审法院在认定上述事实的基础上，确定本案的争议焦点在于双
方当事人之间是否存在口头居间合同关系。再审法院认为，一、二审法院认
定再审被申请人与再审申请人存在口头居间合同关系的主要证据为物业管
理中心葛某于2006年3月8日及4月19日以物业管理中心名义出具的
《说明》和《关于租金分配一事》，但从该两份证据所包含的内容看，均无涉及
居间合同关系及支付居间报酬的内容。即使再审被申请人自己所出具的
《报告》也仅要求物业管理中心给予提取25万元的奖金。物业管理中心据
此给再审申请人出具的申请报告，也是要求提成哪给斯某作为奖励金。
因此，从上述证据所包含的内容分析，原一、二审法院认定双方当事人之间
存在口头居间合同关系的依据不足。再审法院于2008年12月19日作出
再审判决，撤销一、二审判决，驳回再审被申请人的诉讼请求。
[经典评析]
毫无疑问，居间合同属于合同法范畴，根据《合同法》第2条，合同的订
立形式包括书面、口头及行为等其他形式，居间合同对于合同形式没有特别
规定，因此采取口头协商一致的形式也是可以的。那么就本案的证据，主要
是葛某以物业管理中心名义出具的《说明》和《关于租金分配一事》所反映的
内容而言，原被告之间是否就建立居间合同一事在交涉过程中口头达成了
一致，从而建立了口头居间合同关系呢？笔者认为，答案是否定的，理由
如下：
第一，居间合同是居间人报告订立合同的机会或者提供媒介服务，促成
合同成立，委托人支付居间报酬的合同。《合同法》第424条对此有明确规
定。本案涉及的证据《说明》及《关于分配租金一事》，是葛某以物业管理
中心的名义出具的，应该说也代表了原告的意思，但是这两份材料对于事实
的描述，使用的是“提成”、“奖励金”的表述，并无居间或者居间报酬的内容。
即使原告自己出具的《报告》，对25万元报酬的用词也是“奖金”。因此，仅
从本案证据所反映的内容来看，要认定原被告双方之间口头订立了居间合同，
证据是不充分的。
第二，当然，认定合同关系的性质，要看其内容实质，居间合同也并非一
定要使用“居间”或“居间报酬”的用词，但是从本案原被告双方关系的实质看，
也不构成居间合同关系。既然居间合同属于合同法范畴，其主体只能是平等
民事主体，原告系被告下属物业管理中心的员工，而将114号别墅对外招租是
被告交给物业管理中心的工作任务。原告作为被告下属单位的员工，为对外招
租开展工作显然也是其本职工作，即使有奖励之说，也只是根
据劳动关系而产生的奖励事宜，并非属于《合同法》调整的范围，更无法认定
为居间合同。如果对于招租工作，原告作为本职工作无法完成，变换形式以
外部居间人的身份却马上完成了招租任务，并索取所谓的居间报酬，显然是
不合理的。原告如果在完成本职工作中有贡献，要求被告给予额外奖励，也
应该是基于劳动关系的内部奖励，而非居间合同中的报酬。
综上所述，本案无论从证据对事实表述用词的形式来看，还是从原被告
双方相互身份关系的实质来看，均不应认定为居间合同关系。
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