◆案情

    原告：青岛乾坤木业有限公司。

    被告：青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局(原青岛市崂山区国土资源局)。

    2000年5月29日，青岛市崂山区人民政府向青岛市人民政府报送《青岛市崂山区人民政府关于2000年度第一批城市建设用地的请示》。该请示称：根据《崂山区土地利用总体规划》，我区拟批次转用北宅街道办事处沟崖村园地126666平方米、洪园村园地6667平方米，合计133333平方米。上述用地在《崂山区土地利用总体规划》中已确定为城市建设用地。该批次土地办理农转用手续和征归国有后，我区将按照土地审批权限和具体建设项目另行审批。后青岛市人民政府向山东省人民政府报送《关于崂山区2000年度第一批城市建设用地的请示》。

    2001年2月28日，乾坤公司与北宅街道办事处签订《土地使用权出让协议》。该协议约定，北宅街道办事处将北宅工业区内土地约150亩(松岭路以西、麦沟路以北)的土地使用权出让给乾坤公司，使用期限50年，每亩地价为6．88万元，总价款约为人民币1032万元。合同签订后，乾坤公司依据1999年青岛市崂山区人民政府的有关文件，分别于2001年4月20日和2001年9月5日，向原崂山区国土资源局的派出机构——崂山区人民政府北宅街道办事处土地规划与矿产资源管理所(以下简称土管所)缴纳土地出让定金l80万元和50万元，土管所为其开具收款收据。2001年8月25日，乾坤公司给付土管所258万元支票一张，土管所向其开具258万元收款收据一份。该款实际于2003年3月27日划转至土管所。

    2001年9月10日，乾坤公司取得青岛市崂山区环保局下发的《建设项目定点环保审核通知书》。2001年9月28日，取得青岛市崂山区村镇规划建设管理办公室下发的《青岛市崂山区村镇建设项目定点通知书》。2001年9月29日，取得青岛市崂山区村镇规划建设管理办公室下发的《建设用地规划许可证》，明确本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拔土地手续。同日，取得青岛市崂山区村镇规划建设管理办公室下发的《青岛市崂山区村镇规划建设项目规划设计要求通知单》。同年9月30日，青岛市崂山区发展计划局依据北宅街道办事处经济贸易办公室的立项申请，下发《关于同意青岛乾坤木业有限公司新建厂房项目立项的批复》。同日，崂山区国土局出具《关于青岛乾坤木业有限公司用地的说明》，该说明栽明：青岛乾坤木业有限公司位于北宅工业园的l50亩工业用地，因北宅工业园规划调整，经北宅街道办事处申请，我局研究同意将该公司用地调整为215亩，现该公司土地手续正在办理之中。

    2002年1月31日，山东省人民政府下发《山东省人民政府关于青岛市崂山区城市建设用地的批复》称：青岛市崂山区土地管理局拟征用该区北宅街道办事处沟崖村等2个村园地l33333平方米(折合200亩)，作为青岛市崂山区政府建设储备用地。经审查，该批次用地符合青岛市崂山区土地利用总体规划，并已纳入你市土地利用年度计划，上

报农用地转用方案和征用土地方案切实可行，同意该批次用地。

    2003年1月16日，原青岛市崂山区国土资源局与乾坤公司签订(国有土地使用权出让合同》，其中约定，崂山区国土局出让给乾坤公司的宗地位于北宅街道沟崖村麦沟路北、松岭路西，宗地面积为175907平方米，其中出让土地面积为146383平方米。本合同项下出让宗地的用途为工业。本合同项下的土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让金为每平方米103．20元，总额为18153602．40元，自合同签订之日起60日内，受让人一次性付清。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准，本合同自山东省人民政府批准之日起生效。同日，双方签订《补充协议》，就代征道路及绿化带面积、费用作出约定。2003年2月18日，双方共同申请，对上述合同和协议在青岛市公证处办理了公证。同年3月26日，乾坤公司向土管所交付300万元支票一张，土管所向其开具300万元收款收据，但未实际划转该300万元。现崂山国土资源分局认可实际收取乾坤公司土地出让金共计488万元。此后，乾坤公司未缴纳剩余土地出让金。上述合同涉及的146383平方米的出让土地中，部分土地被批准转为建设用地。

    2005年6月6日，原青岛市崂山区国土资源局以乾坤公司未按合同约定如期缴纳全部土地使用权出让金以及项目用地违反青岛市政府相关文件为由，作出《崂山区国土资源局关于撤销国有土地使用权出让合同的决定》，决定撤销与乾坤公司2003年1月16日签订的《国有土地使用权出让合同》。2005年6月7日，原青岛市崂山区国土资源局通过特快专递将上述决定送达乾坤公司。

    2006年3月13日，青岛市崂山区国土资源局更名为青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局。

    由于崂山国土资源分局单方解除合同，乾坤公司交付部分出让金后未能受让合同项下的土地，乾坤公司认为崂山国土资源分局违反合同约定，给其造成各项经济损失l200余万元，故向一审法院起诉，请求判令崂山国土资源分局履行2003年1月16目的《国有土地使用权出让合同》，向乾坤公司交付合同项下的全部土地。

    ◆审判

    一审法院认为：双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》部分有效，乾坤公司亦部分履行了付款义务，崂山国土资源分局应在政府批准的农用地转建设用地范围内向乾坤公司交付涉案土地。乾坤公司请求崂山国土资源分局履行《国有土地使用权出让合同》，向其交付合同项下的全部土地的主张部分成立。

    一审法院依据《合同法》第8条、第56条、第107条之规定，判决：

    (1)被告崂山国土资源分局于本判决生效后30日内向原告乾坤公司交付合同项下已经审批转为建设用地的土地(具体以《山东省人民政府关于青岛市崂山区城市建设用地的批复》及现状地形图红线坐标为准)；

    (2)驳回原告乾坤公司其他诉讼请求。

法院作出一审判决后，崂山国土资源分局提出上诉。崂山国土资源分局上诉称：(1)一审判决认定上诉人和被上诉人双方签订的《国有土地使用权出让合同》部分有效是错误的。本案合同中的标的物——宗地为不可分物。本案中的出让合同还不具有法律效力，被上诉人只具有一种期待权。一审判决违反了青岛市人民政府的规划。(2)一审法院认定“崂山国土资源分局主张合同解除的抗辩理由，没有法律依据”是错误的。被上诉人在合同签订后超过6个月没有付清出让金，上诉人依据涉案合同第9条和31条，具有解除合同的权利，且乾坤公司已经收到解除合同的决定书。依据《合同法》第96条的规定，双方签订的《国有土地使用权出让合同》自乾坤公司收到该决定书时解除。由于合同没有约定上诉人行使解除权的时间，在解除条件构成后，上诉人可以随时行使解除权。(3)一审判决关于被上诉人所交出让金数额的认定是错误的。一审判决认定乾坤公司所交土地出让金为488万元是错误的，不符合本案实际。扣除崂山区人民法院扣划的土地出让金3813357元，应认定乾坤公司所交的土地出让金为l066643元。

    乾坤公司辩称：(1)一审认定涉案合同部分有效具有事实和法律依据，处理结果正确。(2)一审认定崂山国土资源分局主张解除合同的抗辩理由不成立是正确的。

    二审法院认为：涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且已经过公证，应认定已经成立。合同中经过政府批准的84亩土地使用权出让有效，未经政府批准的l3l亩土地使用权出让无效，其他合同条款仍然有效。一审判决认定乾坤公司交纳的土地出让金为488万元是正确的。乾坤公司应交纳的土地出让金应按照合同有效部分的土地出让面积计算，乾坤公司应交纳的土地出让金为5782089．6元(84亩×667平方米×l03．2元=5782089．6元)，所付488万元低于应付的土地出让金数额，故应认定乾坤公司未交齐合同有效部分的土地出让金。乾坤公司未在合同约定的期限内履行合同有效部分的交纳土地出让金的义务，解除合同的条件已经成就，崂山国土资源分局解除合同的行为有效。合同解除后，崂山国土资源分局不再履行向乾坤公司出让84亩土地使用权的义务。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予改判。

    依照《民事诉讼法》第l53条第l款第(3)项的规定，二审法院判决驳回乾坤公司的诉讼请求。

◆评析

    (一)本案中《国有土地使用权出让合同》效力的认定

    本案中涉讼合同虽约定合同须经山东省人民政府批准方可生效，但在合同签订前，合同项下的84亩土地已经山东省人民政府批准，由农业用地转为建设用地，故这部分土地未经审批不影响相应部分的合同效力；合同项下其余部分土地尚末办理农用地转用审批手续，按约定合同尚未生效，依法不得出让。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且已经过公证，应认定已经成立。我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的．依照其规定定。”《土地管理法》第44条第l款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”据此认定本案中未经政府批准农转用土地的部分合同无效。根据《合同法》第56条的规定，部分合同无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。就本案情况看，认定部分合同无效，不会影响其他部分的效力。因此，应当认定合同中经过政府批准的84亩土地使用权出让有效，未经政府批准的l31亩土地使用权出让无效，其他合同条款仍然有效。对于崂山国土资源分局关于涉案合同项下转让的土地是不可分物，不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张，土地为可分物乃是学界和实务界的通说，尤其是本案中将宗地分为已审批和未审批，显然不改变土地的性质，亦不减损其价值，因此《国有土地使用权出让合同》部分有效。

    (二)关于乾坤公司交纳土地出让金的数额的问题

    一审认定乾坤公司已向崂山国土资源分局交纳土地出让金788万元，乾坤公司对此不持异议。而崂山国土资源分局只承认收到乾坤公司的土地出让金488万元，且被崂山区人民法院划走3813357元，目前仅剩1066643元。双方当事人的主要分歧在于2003年3月26日乾坤公司向土地管理所交付的一张300万元的支票应否算作已付土地出让金。鉴于该支票因无出票日期而被认定为无效，凭无效支票不能划转乾坤公司的银行存款。乾坤公司的出票行为应被认定为无效民事行为。尽管土地管理所收到这张支票后出具了收据，但因支票无效，土地管理所出具的收据并不意味着已经或者能够收到300万元土地出让金，事后乾坤公司也未对这张支票进行补正。事实上崂山国土资源分局也未收到此笔款项。由于乾坤公司对这张支票的无效具有过错，不能认定乾坤公司提交这张支票即视为其支付了300万元土地出让金。崂山国土资源分局关于该支票无效的抗辩具有事实和法律依据，法院应予支持。因此，乾坤公司应交纳的土地出让金应按照合同有效部分的土地出让面积计算，乾坤公司应交纳的土地出让金为5782089．6元，所付488万元低于应付的土地出让金数额，故应认定乾坤公司未交齐合同有效部分的土地出让金。

    (三)崂山国土资源分局是否有权解除合同

    解除合同的前提是合同已经生效。涉案《国有土地使用权出让合同》第31条约定，受让人延期支付土地出让金超过6个月的，出让人有权解除合同。该合同未约定行使合同解除权的期限，也未约定出让方在解除合同前要进行催告。根据双方当事人在土地出让合同中的约定。涉案合同经过政府批准的部分有效、未经政府批准的部分无效。对于合同的有效部分，双方当事人均有义务履行。鉴于该合同部分有效，乾坤公司应在合同有效部分的范围内履行义务。涉案合同于2003年1月16日签订，截至2003年3月26日，乾坤公司向崂山国土资源分局交付土地出让金488万元，未达到84亩土地的出让金总额。因此，解除合同的条件已经成就。崂山国土资源分局根据《合同法》第93条第2款的规定，行使了合同解除权，且已经通知了乾坤公司。其未对乾坤公司进行催告，并不构成违约。乾坤公司未在合同约定的期限内履行合同有效部分的交纳土地出让金的义务，解除合同的条件已经成就，崂山国土资源分局解除合同的行为有效。合同解除后，崂山国土资源分局不再履行向乾坤公司出让84亩土地使用权的义务。