本案涉争合同可否单方解除 ——对一起房屋租赁合同纠纷案的评析
原告：临安某某塑料化工有限公司 以下简称：临安公司
被告：浙江某某木材科技有限公司 以下简称：浙江公司
原被告双方于2007年4月30日签订了租赁协议，约定原告将约1200
平方米的厂房租赁给被告使用，租赁期为三年，租金每半年一付，先付后用。
在该合同的第八条，双方约定：“年租金须于当年五月一日前付清。若逾期
不付清，甲方（即本案原告）有权终止协议。”第九条，双方约定：“如甲方（即
本案原告）单方面终止协议（政府行为除外），甲方应按到书面通知之日的租
用时间收取租金，并给乙方（即本案被告）三个月的搬迁期，搬迁期免收租
金。如果乙方单方面终止协议，已收租金不返还。”2007年5月21日，双方
签订了补充协议，其他条款均未作改动，仅将先前的合同条款第九条修正如
下：“如甲方单方面终止协议，甲方应按到书面通知之日的租用时间收取租
金，并给乙方三个月的搬迁期，搬迁期免收租金。如果乙方单方面终止协
议，甲方已收租金不返还。如果因政府行为双方不得不终止协议，租金按实
际租用时间收取。2007年4月30日协议中的第9条也按此条执行。”此后
一段时间里，双方均按照合同约定履行该合同。但2008年7月份，因原告
单方提出增加租金，而被告不同意，双方遂起争端。之后原告屡次通过各种
方式阻扰被告正常生产与经营，被告无奈于2008年9月份发函给原告，要
求解除双方签订的租赁合同，原告回函表示不同意解除该合同并要求被告
继续履行合同并支付租金，被告在收到原告的回函后发函给原告，再次要求
解除双方的合同并将房屋钥匙寄与原告。2008年9月，被告搬离涉案房
屋，也未支付下期房租。2009年3月20日，原告以被告未支付房租为由起
诉至法院，请求法院判令被告支付房租。
本案的争议焦点即为：合同双方是否具有单方解除合同的权利？这取
决于对合同第九条的解释。
一审法院经审理后认为：“原被告之间签订的租房协议及补充协议系双
方在平等、自愿基础上订立的，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保
护。被告虽辩称以书面形式通知原告终止了租房协议及补充协议，但根据
上述协议内容，原被告仅约定了原告一方终止协议的条件，协议中关于‘如
甲方单方面终止协议（政府行为除外），甲方应按到书面通知之日的租用时
间收取租金，并给乙方三个月的搬迁期，搬迁期免收租金。如果乙方单方面
终止协议，已收租金不返还，的条款，只是对因原被告任何一方原因导致协
议终止后所应承担之违约责任的约定，并不是双方对被告一方终止协议条
件的约定。在本案中，被告要求终止协议的真实意图是解除合同，根据合同
法之规定，当事人协商一致或约定一方解除合同的条件成就时，以及存在法
律规定的可以解除合同的情形时，当事人可以解除合同。本案中双方没有
约定被告一方解除合同的条件，也不存在法定的解除合同的情形，而被告通
知原告要求终止协议时也未得到原告的认可，故不存在双方协商一致同意
解除合同的情形，因此被告单方通知原告要求解除合同即终止租房协议的
行为是不符合合同约定及法律规定的，对被告的抗辩理由法院不予采信。
被告理应按照合同约定期限、金额履行支付租金的义务，现被告逾期不支付
租金，损害了原告的合法权益，故原告要求被告支付房屋租金的请求合法，
法院予以支持。”
一审判决后，被告不服，向中级人民法院提起上诉。二审法院通过庭中
及庭后的大量调解工作，最终使双方当事人达成调解，本案最终以调解
结案。
此案一审并非笔者代理，因此不便对一审的代理工作妄加评断。一审
败诉后，被告聘请笔者作为上诉的代理人。本人在接案后，针对合同条款并
结合法院判词作了细致的研究，通过努力，扭转了该案的不利局面。笔者的
代理意见主要为以下几点：
一、对本案合同条款的解释
在对关涉本案判决结果的合同条款第九条即“如甲方单方面终止协议
（政府行为除外），甲方应按到书面通知之日的租用时间收取租金，并给乙方
三个月的搬迁期，搬迁期免收租金。如果乙方单方面终止协议，已收租金不
返还”（实质上补充协议第八条已取代该条款）的理解与解释上，一审法院认
为，该条款只是对因原被告任何一方原因导致协议终止后所应承担之违约
责任的约定，并不是双方对被告一方终止协议条件的约定。对此，上诉人认
为，该条款无论是从语义上，还是从合同的目的上来看，均是对合同双方主
体通过行使合同解除权从而使合同终止的约定，并不仅仅是对任何一方原
因导致协议终止后所应承担之违约责任的约定，且该权利是平行与对称的，
即双方均享有该权利。
从语义上说，该条款中之“终止’’应为动词，意为使合同终止，结合整句
话，意为双方均可单方使合同终止，只是未对终止的方式或条件作出具体约
定。按照《合同法》第九十一条有关合同终止情形的规定，本案只属于通过
解除合同使合同权利义务归于终止的情形。然合同解除无非为约定解除与
法定解除，本案即属于约定解除的情形，只是未对解除权行使的条件作出具
体约定，而是以“如甲方单方面终止协议，……”与“如乙方单方面终止协议，
……”的“如果那么”逻辑表述结构及赋权语句对双方无需任何条件、通过解
除合同从而使合同终止的权利作出了约定。
从合同的目的上说，该条款通过约定合同终止善后处理方法，明确了合
同双方主体通过提前终止本合同退出合同的途径及弥补方法，即任何一方
不论因何原因皆可通过行使合同解除权并承担相应责任的方式使合同得以
提前终止，这不同于通常意义上的对合同解除权的约定。因为《合同法》规
定了合同主体可以约定解除合同的条件，但对条件本身未作具体限定，这意
味着当事方可以约定在任意条件下解除合同，即无条件解除。无论如何，法
院总不能限制当事人约定解除权行使的条件并通过行使约定的解除权终止
合同吧！本案正是未约定亦未设置具体条件解除合同的情形，同时双方亦
约定了合同终止后的善后事宜处理方式，该处理方式在一定意义上表达了
以下信息：因本案涉争双方未对合同解除的条件作出具体约定，该条件何时
成就或当事人何时行使该权利都是不确定的，但依照诚实信用原则，合同双
方对合同的履行却是存在期待的，因一方行使上述权利必然会损害他方的
合理期待，所以该合同条款的下段表述（可视之为补偿条款）即对因一方行
使解除权进而对他方造成的损害作出了补救。以上的解释是符合合同本意
及目的的，否则合同中约定合同终止条款就是没有意义的了。然而一审法
院在对该条款的解释上却断章取义，将此条款仅解释为双方对协议终止后
所应承担之违约责任的约定，并不是双方对终止协议条件的约定，这不仅脱
离了合同本意，亦曲解了合同法理，其判决结果甚至有强制上诉人在合同解
除后继续履行合同的意味。
二、对合同解除权行使产生异议请求法律救济的期限
即便被上诉人对本案合同解除有异议，根据《最高人民法院关于适用
<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条及第三十条之
规定，其亦应在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院提起诉讼，否
则人民法院不予支持。本案上诉人在2008年9月28日、10月10日、10月
17日三次以书面方式明确通知被上诉人终止租房协议，而被上诉人在接到
该通知后分别予以回复不同意终止，但其直到2009年3月20日才向法院
提起诉讼，已然超过三个月。至此，被上诉人对解除合同有异议进而诉请继
续履行合同已超出时效，应不能得到法院支持，而一审法院在判决时（此时
该司法解释已颁布并生效）根本未适用该条款。
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