10.建筑容积率及规划用途，不作为认定房屋权属依据

——房屋建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求，并不能得出该房屋的所有权应归属于全体业主共有的结论。

标签：合同效力－合同有效－管理性规定－建筑容积率－规划使用用途

案情简介：1988年，开发公司就其开发建设的小区房屋开始对外预售。2009年，小区业主委员会以当地规划部门2000年公布的《法定图册》确定的案涉小区建筑容积率，反推出应作为“公用配套设施”规划用途的两栋小楼建筑面积未计入容积率，亦未缴纳相应土地价款，进而主张诉争小楼所有权应归小区全体业主共同所有，开发公司应返还该小楼并赔偿损失。

法院认为：《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故本案中，考量房屋建造者开发公司是否对诉争房屋享有物权权利，关键在于其建造行为是否“合法”。为此，开发公司提交了案涉小楼所占用土地征地的相关批准文件及征地补偿合同，证明其对土地占用的权利来源合法；提交了案涉小楼从规划审批到建设施工、竣工验收的相关文件，证明其属于经政府相关部门批准建设的合法建筑；提交了竣工结算文件等，证明案涉小楼全部资金系其投入。结合案涉小楼建设时，国家对于土地的规划管理、建筑容积率规制等法律规范尚不完善的历史背景，开发公司就其对案涉小楼所占用土地享有合法权利，其对案涉小楼因合法建造而初始取得所有权的事实，承担了相应举证责任。在业主委员会未举证证明开发公司已将案涉小楼所有权转让给业主的情况下，开发公司所持其对案涉小楼及整栋建筑物规划占地的专有权利，未转让给业主的主张，具有事实和法律依据，且未违反《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规规定的“房地一致”原则。当地规划部门《法定图册》中确定案涉小区的建筑容积率，性质上属于建筑规划方面的管理性规定，不能直接作为确认房屋所有权的依据。即便认定开发公司在全体业主分摊了土地价金的土地上违反建筑容积率等规定，违法建造了房屋，侵害了业主权益，亦不能进而得出该房屋权属归于业主共有的结论，而只能产生侵权的法律后果。《法定图册》所确定的案涉小楼规划用地性质，亦不能作为确认小楼规划设计用途现状的依据。即便按《法定图册》地块控制指标表的规定，案涉小楼为配套设施，项目名称为居委会、社区管理，但无论从案涉小楼建设年代，还是从目前法律规定看，均未明确对“配套设施”所有权权属进行规定，亦不能因案涉小楼规划设计用途为小区“配套设施”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论。故本案业主委员会基于全体业主对案涉小楼共有所有权而提出的物权保护及侵权损失赔偿请求，不予支持。

实务要点：建筑容积率是房屋建筑规划管理性规定，不能作为确认房屋所有权的依据。在房屋建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求时，不能以此作为依据，得出其所有权应归属于全体业主共有的结论。

案例索引：最高人民法院“某业主委员会与某开发公司等房屋侵权纠纷再审案”，见《建筑容积率不能作为认定房屋权属的依据——广东省深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷再审案》（沈丹丹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201402/58：173）。

点评：违反规划设计要求建造的“违章建筑”，在未被依法定程序确权之前，一方主张自己享有所有权，远比证明对方不享有所有权的难度大。

11.双方就同一事项签订两份协议，原则上以后者为准

——两份关联协议，相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则。

标签：合同变更－合同解释－举证责任

案情简介：2006年9月，村委会与开发公司、项目公司签订三方协议，约定村委会提供土地，项目公司和开发公司负责开发。同年10月，村委会与开发公司签订双方协议，约定开发公司征用村委会土地，开发公司出资无偿为村委会建设回迁楼。实际履行过程中，开发公司并未依约取得回迁楼建设用地使用权，但仍为履行回迁楼建设进行了前期工作。2012年，因拆迁工作受阻、回迁楼建设手续一直未办理完毕，村委会以开发公司未完成回迁楼建设构成违约为由，起诉开发公司，要求承担违约金及赔偿损失1.4亿余元。

法院认为：案涉三方协议及双方协议均合法有效。两份协议的具体内容和当事人不同，并不能相互覆盖、相互取代，故不同当事人之间、不同事项上的约定均具有法律约束力，相同当事人之间、相同事项上的不同约定应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则，并结合具体履行情况来理解和分析协议的关系和内容。本案中，双方当事人争议的焦点是回迁楼建设问题。三方协议未涉及，签订在后的双方协议中约定了开发公司和村委会在回迁楼建设上的权利义务。故，无论从协议签订时间上，还是内容上看，案涉回迁楼建设的相关权利义务，应主要依双方协议确定。从本案合同实际履行变更看，双方并未免除开发公司办理回迁楼建设手续及建设回迁楼等合同义务，仅是就合同的具体履行方式进行了变更。村委会主张开发公司未按合同约定期限及时办理回迁楼建设手续，完成回迁楼建设，但就该手续办理期限和回迁楼建设期限问题，均未举证证明。且即使按村委会自述的拆迁完成时间计算，其在未与开发公司协商亦未进行催告的情况下，于合同约定的回迁楼建设完成期限届满前近一年时，即通知解除协议，亦属不当。本案因不能认定开发公司构成违约，故村委会基于开发公司违约而提出的违约金和损失赔偿请求不能成立。判决驳回村委会诉讼请求。

实务要点：双方当事人之间、双方当事人与第三人之间，先后签订的两份协议，因具体内容和当事人不同，不能相互覆盖、相互取代。不同当事人之间、不同事项上的约定均具有法律约束力。相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则，并结合具体履行情况理解和分析协议的关系和内容。

案例索引：最高人民法院（2013）民一终字第91号“某村委会与某开发公司等合资合作开发房地产纠纷案”，见《沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会与辽宁东川房地产开发有限公司、沈阳银亿房地产开发有限公司合资合作开发房地产纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员司伟、沈丹丹），载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（201402/58：206）。

点评：相同当事人参与关联协议，双方权利义务如何认定，系本案例一般裁判规则。而影响本案结果的，是“违约责任以违约为前提”的常识。

12.一方从共管账户支取的资金，推定已获另一方同意

——一方从共同掌控的联合账户中支取资金，在无相反证据证明的情况下，应视为已受到另一方的监管或得到其同意。

标签：证据规则－举证责任－联合账户

案情简介：2006年10月，村委会与开发公司签订协议，约定开发公司征用村委会土地，开发公司出资无偿为村委会建设回迁楼。为此，双方设立处理合作事项的财务公司，设立了联合账户，制定了联合账户使用协议和细则，并由各自派人组建监管团队。2012年，村委会起诉开发公司，理由之一即为开发公司擅自从联合账户挪用资金构成违约。村委会提交的专用收款收据显示，开发公司从财务公司转走的款项中，有4300万元载明用于交纳回迁楼土地出让金、配套费、办理前期手续等费用，该款项事后已由开发公司转回。

法院认为：按双方联合账户使用协议和细则约定，联合账户资金的使用系由双方当事人共同掌控，故开发公司从联合账户支取资金的行为，应认为已得到村委会监管或得到其同意，不应视为违约。退一步看，即使开发公司在支取上述费用时存在不符合双方协议约定的资金使用规定问题，村委会对此亦负有责任。且根据村委会提交的专用收款收据显示，开发公司从财务公司转走的款项中，确有4300万元载明用于交纳回迁楼土地出让金、配套费、办理前期手续等费用，该数额与开发公司转回的款项数额一致，开发公司在未能办理回迁楼建设手续的情况下，已将相关费用转回，不能因此认定开发公司违约。故村委会基于开发公司违约而提出的违约金和损失赔偿请求权不能成立。判决驳回村委会诉讼请求.

实务要点：联合账户资金的使用由双方当事人共同掌控的情况下，一方从联合账户支取资金的行为，在无相反证据证明的情况下，应视为已受到另一方的监管或得到其同意。

案例索引：最高人民法院（2013）民一终字第91号“某村委会与某开发公司等合资合作开发房地产纠纷案”，见《沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会与辽宁东川房地产开发有限公司、沈阳银亿房地产开发有限公司合资合作开发房地产纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员司伟、沈丹丹），载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（201402/58：206）。

点评：法律逻辑是理性艺术。错综复杂的案件事实背后，一定存在超越个案本身而普遍适用的行为规则。发现并阐释前述规则，是法律人使命。

13.车主聘用的司机与车辆挂靠单位并无事实劳动关系

——个人购买的车辆挂靠其他单位且以挂靠单位名义对外经营，其聘用的司机与挂靠单位不宜认定形成事实劳动关系。

标签：交通事故－挂靠车辆－劳动关系－事实劳动关系

案情简介：2012年，徐某购买货车后挂靠在运输公司并聘请王某之子杨某驾驶，因交通肇事致杨某死亡。王某以杨某与运输公司之间存在劳动关系为由申请仲裁。仲裁裁决确认存在劳动关系后，运输公司不服向法院起诉。

法院认为：“挂靠”一词并非法律用语。挂靠是一种不正当竞争行为。遏制挂靠行为系行政管理的重点，认定劳动关系则需用《劳动合同法》来界定。2008年1月1日实施的《劳动合同法》第10条规定：“建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。”本案中，肇事货车系徐某个人购买，挂靠在运输公司并以运输公司名义对外经营；杨某劳动所创造的价值最主要的亦非交给运输公司，很大一部分由徐某取得，运输公司只是每年收取一定的管理费；给杨某发工资的是徐某而非运输公司。故杨某与运输公司之间不具备劳动关系的基本特征。本案无论是从法律规定，还是从价值取向、社会影响、社会效果看，均不宜认定杨某与运输公司之间形成了事实劳动关系。

实务要点：个人购买的车辆挂靠其他单位且以挂靠单位名义对外经营，根据2008年1月1日起实施的《劳动合同法》规定的精神，其聘用的司机与挂靠单位之间不具备劳动关系的基本特征，不宜认定其形成了事实劳动关系。

案例索引：安徽蚌埠中院（2013）蚌民一终字第00045号“怀远县万成运输有限公司与王大华劳动争议案”，见最高人民法院《关于车辆实际所有人聘用的司机与挂靠单位之间是否形成事实劳动关系的答复》（2013年10月28日﹝2013﹞民一他字第16号），见《<关于车辆实际所有人聘用的司机与挂靠单位之间是否形成事实劳动关系的答复>的解读》（吴晓芳，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·请示与答复》（201402/58：125）；另见《车辆实际所有人聘用的司机与车辆挂靠单位之间是否存在事实劳动关系的认定》（王惠玲，安徽高院民一庭），载《民事审判指导与参考·地方法院案件解析》（201401/57：219）。

点评：《劳动合同法》实施后，不签书面劳动合同的“事实劳动关系”，虽一定范围内存在，但认定应非常严格，否则与雇佣等劳动形态混同。

14.人事档案纠纷属劳动争议，仲裁机构及法院应受理

——人事档案纠纷属于劳动争议。劳动者请求用人单位办理人事档案移转手续的，劳动仲裁机构及法院依法应当受理。

标签：劳动争议－管辖－法院受理－人事档案纠纷

案情简介：2013年，医院解聘保安刘某。随后，刘某以医院未为其办理人事档案转移手续，导致其社保关系无法转移为由申请仲裁，请求医院出具解除劳动合同证明、办理档案及社保转移手续。仲裁委员会以本案系行政争议为由，裁决不予受理。刘某不服仲裁裁决向法院起诉。

法院认为：劳动部、国家档案局《企业职工档案管理工作规定》第18条规定：“企业职工调动、辞职、解除劳动合同或被开除、辞退等，应由职工所在单位在一个月内将其档案转交其新的工作单位或其户口所在地的街道劳动（组织人事）部门……”《劳动合同法》第50条规定：“用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明，并在十五日内为劳动者办理档案和社会保险关系转移手续……”据此，管理档案是用人单位的附随义务之一，其来源并非平等主体之间的保管合同。在企业职工调动、辞职、解除劳动合同或被开除、辞退等情况下，用人单位负有将档案移转到相应部门的法定义务。性质上，此系劳动合同解除后所产生的附随义务。用人单位未履行该附随义务而发生纠纷的，属于劳动合同履行争议的延伸，性质上仍属于劳动争议，劳动仲裁机构及法院应当受理。

实务要点：人事档案纠纷属于劳动争议。劳动者诉请用人单位办理人事档案移转手续的，法院可依《劳动合同法》第50条，根据案情判决是否支持劳动者请求.

案例索引：见《人事档案纠纷是否属于劳动纠纷》（刘高，广东广州中院；王林清，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201402/58：118）。

点评：最高院劳动争议司法解释（二）第5条对“劳动者的人事档案、社会保险关系等移转手续产生的纠纷”处理已有明确规定，可直接适用。